销售面积单月同比显著回升,新开工增速同步反弹。2018年1-5月商品房销售面积同比增速2.9%,前值1.3%,单月同比增速8.0%,前值-4.1%;商品房销售额同比增速11.8%,前值9.0%;平均售价8831元/平米,同比涨幅11.7%,环比涨幅0.6%。销售热度显著回升,单月同比由负转正,销售额增速同步反弹。2018年1-5全国房地产开发投资同比增速10.2%,前值10.3%,维持高位;其中新开工面积同比增速10.8%,前值7.3%,新开工增速上扬符合预期;房企到位资金同比增长5.1%,前值2.1%,年内增速首次回升;

土地购置面积单月同比增速2.1%,前值-2.1%,市场整体呈供销两旺。

东部地区销售持续回暖,城市圈二三线城市持续发力。分地区来看,1-5月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-6.7%/13.3%/9.9%/3.3%,较前值分别变动2.7/0.2/0.6/1.2pct。东部地区销售增速回升,主因区域开发投资热度持续高位,推盘量增加、持续下渗三四线带动市场回暖。根据中指周度高频数据,2018年前23周全国33个样本城市中,一线/二线/三四线城市销售面积同比增速分别为-26.5%/3.2%/-13.0%,二线城市销售持续正增长,样本三四线增速企稳反弹。1-5月PSL 资金累计发放4371亿元,同比增速48%,由棚改带动的三四线城市销售、投资依然具有韧性。

新开工增速上扬,到位资金增速反弹,反映房企经营积极态势。5月全国房地产开发投资同比增速9.8%,前值10.2%,增速回落不改积极态势。新开工面积同比增速10.8%,前值7.3%,施工面积同比增速2.0%,前值1.6%,新开工及施工面积增速上扬明显,这与大中型房企在开工推盘的积极态势一致,1-4月受环保限产影响数字稍差。到位资金同比增长5.1%,前值2.1%,主因自筹资金、定金及预收款高增,由此印证了主流二线城市供不应求、全款比例提升带动房企回款加速的积极态势,同时大中房企债券发行基本顺畅。

标准化融资渠道顺畅,非标到期偿债压力值得关注。按揭贷款端有所放松,居民中长期贷款当月同比增速降幅收窄至-9.3%(前值-20.1%),占新增贷款比例上升至34%(前值30%)。按揭利率上行速度放缓,5月首套房平均利率为5.60%,增幅4bp(前值5bp)。

债券发行与开发贷均保持正增长,房地产信用债1-5月发行2497亿元(92%)。融资成本上浮比例较大,房地产1-2年期信托收益率4月为8.25%,较年初增加90bp。从公开数据来看,今年四季度房企偿债与信托到期规模较高,届时销售回款良好与融资能力较强的房企风险较低。

投资建议:建议布局兼具融资能力与扩张潜力的房企,一线龙头融资风险低、具有存量资源整合优势,主推:保利地产,招商蛇口,万科A;二线中型房企受益城市发展、深度布局城市圈,成长性较强且融资渠道顺畅,推荐:新城控股,蓝光发展,阳光城,荣盛发展。

同时看好租赁政策落地,关注ABS 及REITS 制度后续推进,建议关注:光大嘉宝,世联行。