最近两年，资产证券化成为国内房地产市场最为火爆的关键词之一。

随着国家大力发展租赁市场，越来越多的人认为资产证券化正是租赁产品必不可少的退出机制。日前，证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

明确租赁资产证券化条件

住建部等九部委鼓励金融支持住房租赁发展精神下发仅仅半年时间，首份具体操作性文件就正式落地。

《通知》明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件。主要包括物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；原始权益人公司治理健全且最近两年无重大违法违规行为等。

《通知》完善了住房租赁资产证券化的工作程序。鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财务需求，开展资产证券化，明确了住房租赁资产证券化申请、受理、审核、发行的程序，并对开展住房租赁证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等程序进行优化，建立绿色通道，提高工作效率。

高力国际华东区研究部董事陈铁东对《东地产财经周刊》表示，这一文件指明了发展住房租赁市场资产证券化的具体操作方向。其中，资产证券化的政策支持，特别提到了支持企业将闲置的商办物业改造成租赁住房并开展资产证券化，同时支持企业发行权益类ABS，试点发行REITs。

“在现行税制下，在进行资产隔离重组阶段，较高的交易税费成本会降低产品的收益率，而通过增加债权的比例，会起到一定的税盾作用，因而目前的权益类ABS大多会通过股+债的结构涉及来平衡综合的税负压力。若要发行纯股权类REITs，需要政府出台一定的税收优惠政策，确保原始权益人和投资者的利益。”他进一步提及，“《通知》对租赁住房建设验收、备案、交易等方面都给与便利和优化，提高了审核过会效率。同时还对房地产估价中介机构的底层资产物业评估规范做出了规定，应以收益法作为最主要的评估方法。通过模拟底层资产未来的现金流能更客观地反映物业公允的市场价值。”

资产管理更重要

最近两年，国内房地产资产证券化产品规模迅速增大。来自第一太平戴维斯数据显示，从2005年到2017年期间，国内资产证券化市场累计发行1591单ABS产品，发行总规模3.36万亿。

但是，目前国内仍停留在类REITs的阶段，而《通知》的出现，意味着我们距离国际真正的REITs又近了一步。

第一太平戴维斯上海估价部董事甘启善认为：“从监管的体制上面讲，政府希望市场意识到资产管理的重要性，这将有利于租赁住房市场的发展。证监会确立了有关的规范之后，让专业估价师在整个资产证券化中的角色更加突出。同时，这一文件也增加了一个明确的方向，就是对资产本身后续的管理，也需要加强有关监管系统，也就是我们一直所说的怎么去做好资产管理。”

“从估价师角度来说，我们不仅只是做评估，也会做一定的预测，对整个资产定位、将来的市场发展潜力，以及当这个产品落实实行之后，后续发展能否像原来设想一样，能否提升资产的表现，尤其关键。”甘启善还举例子说明，“就像一个项目需要临时改造、重新定位，它的后续资产管理，其实更加重要。从这个角度来说，我们作为估价师的专业角度，不但停留在发行评估这一块，还应该协助资产管理人，以及后续跟踪资产管理方面，有更多专业投入，比如在评估时间半年后再做一次资产复估，以确保资产的市场本身表现没有走样。”

释放信号

陈铁东相信，随着未来相关配套指引的不断细化和规范，会有越来越多的房企和运营商通过发行ABS等资产证券化的方式，借助更多的社会资金投入到住房租赁市场的运营中，作轻资产的运营和管理，发挥专业的资产管理能力。

戴德梁行董事、华东区估价及顾问服务部主管顾悦如也表示，随着文件下发，可以预期达到数万亿规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑，“这一文件释放了一个明确的信号，即政府在重点区域全力支持住房租赁企业的资本需求，这意味着这类公司将越来越受到资本的青睐，从而更好的拓展，进入良性循环。该政策的长期效果可以帮助传统开发销售模式转为自持运营模式，从而真正改变目前房地产开发普遍存在的短视效应。这也使得房地产长效机制有了实质性基础。”

甘启善同样认为，《通知》的出现，意味着鼓励开发商从销售模式向经营模式转变，“信号已经很明确了，我们想发展住宅租赁市场，政府就会推进有关资产证券化的工作，毕竟可以开拓一个资金回笼的渠道。但是要确保产品本身有没有风险，还是依靠市场方面的监督，包括我们的发行人、资产管理人以及评估机构等，共同努力，共同把关，做好风险管理。”