投资要点

房地产行业长期看人口与城镇化、 土地供给与制度改革，辅以长效机制解决供需平衡，主要有发展租赁市场，构建保障房体系，土地改革，房地产投资信托基金，房产税改革

房地产长效机制将促进中国市场（土地、 劳动力、 资本）统一，由人口红利转为制度红利，目前存在人口流动速度放缓、 土地与人口发展不平衡等问题

房地产长期商业模式的转变：开发商/地产商/地产资本商

长期人口向一二线城市聚集、 土地供应规模扩大，但房价长期有支撑

预计2018年销售增速0%，投资增速4%

强者恒强逻辑不变，首推龙头股：万科、 招商蛇口、 保利地产、 金地集团

融资成本优势，土储风险分散，土拍制度门槛提高

长租公寓与REITs试点以国企为排头兵，利好大型国企

房企供给侧改革，出清中小型房企，行业整体风险将得到降低

长租公寓：世联行，REITS标的：嘉宝集团，成长股：新城控股、 蓝光发展、阳光城