我们注意到，上周末先后有六个二线城市集中出台新一轮限售调控政策，暗示这是来自中央层面的新一轮统一调控， 旨在销售旺季来临前有效抑制房屋销售量价进一步齐升，未来不排除有更多城市跟进政策。考虑到持续的行业调控以及年末趋紧的按揭贷款和近期严查的消费贷变相买房，我们预计年底前房地产销售将弱于预期， 并将行业评级从标配下调至低配。

自厦门和成都于今年 3 月首次宣布实施限售政策（限售期为 2-5 年）以来， 截至目前实施此类调控的城市数量已接近 40 个，其中六个二线城市 – 重庆、 南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄于上周末集中出台新一轮政策。 我们注意到绝大多数城市对普通购房者的限售期定为 2-3 年，对企事业等法人单位购房的限售期定为 3 年， 而其中南昌和保定则将在“ 限房价，竞地价” 等模式下取得土地后开发建设的商品住房限售期分别延长至 5和 10 年。 我们认为此次集中出台的限售政策表明了中央对房地产调控的决心， 未来不排除更多房价急升的城市会陆续跟进。

我们注意到近期越来越多城市的各个银行因额度受限而持续收紧按揭贷款， 发放标准更加严格，且首套房按揭贷款利率相比基准普遍上浮 5-10%， 甚至高达 20%， 相比今年年初时平均利率折扣在 5-10%，今年 5 月时陆续上调至基准。 假设今年全年总新增人民币贷款同比增长 12%，且同期新增居民按揭贷款占比为 34%，则我们估算今年下半年月均贷款额度将为 3300 亿元，相比去年下半年实际月均的 5100 亿元同比下跌 35%，相比今年上半年实际月均的 4700 亿元环比下跌约 30%。因此我们预计因今年上半年信贷超预期，将导致下半年尤其年底按揭额度日趋紧张， 且定价持续上行。

在严格控制按揭贷款的同时， 我们注意到各个热点城市的当地政府应中央要求开始严格核查消费贷的发放和使用，因实际中存在消费贷成为购房者首付款的部分资金来源并由此变相流入房地产市场的现象。 具体来看，今年 8 月新增居民短期贷款达 2170 亿元，相比去年全年月均为 540 亿元， 今年前七月的月均为 1510 亿元，其占同期总新增人民币贷款的比例也从去年全年的 5%， 今年前七月的 12%进一步上升至今年 8 月的 20%。我们预计严格核查消费贷将会一定程度上削弱购房者的购买力，并进一步影响未来的住房销售。

自去年九月末 16 个热点城市集中出台房地产调控政策以来， 已持续将近一年，我们注意到调整政策正逐渐起效， 各个城市当前的住房销售均出现不同程度的明显下滑。 考虑到此次多个城市在即将到来的销售旺季前集中出台新一轮限售政策，我们认为今年四季度的销售将弱于预期， 叠加去年同期的高基数，预计同比增速将大概率转负。 我们维持下半年全国新建住宅销量同比下滑 10%的预测，因上半年同比增长 14%，因此全年销量料将持平。

香港上市的大中型内地开发商股价年初至今平均大幅飙升 135%， 相比同期恒生国企指数仅上涨约 18%。 目前板块平均估值为 10.2x/8.8x 17-18E PE, 1.5x/1.4x 17-18E PB， NAV 溢价 5%， 相比历史三年或五年的平均估值则为 NAV 折价 45%。 考虑到持续的行业调控以及年末趋紧的按揭贷款和近期严查的消费贷变相买房，我们预计年底前房地产销售将弱于预期， 并将行业评级从标配下调至低配。 我们建议投资者获利了结，整个板块短期面临抛售压力，尤其是涨幅过大的包括富力地产、融创中国和碧桂园。