核心观点:

明确土地出让计划，库存与供地挂钩。

近日住建部和国土部发布加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位。文件要求，省级国土资源主管部门要按照“五类”(显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停)调控目标，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止“地王”的出现l城市库存划分，供地节奏调整。

全国整体来看，过去几年住宅短期在建未售库存水平维持在25-30个月，而经过16年的整体去化，短期在建未售大幅下降，去库存周期从24.3个月下降至15.1个月。如果将过去今年全国的土地供给和出让规模与去在建未售库存周期进行对比，过去几年土地供给和库存之前不存在直接的关系。09年至13年，土地供应规模逐渐增加，尤其是在11年、12年，国家出台了限购限贷政策，但土地供给仍然维持在高位，在13年达到最高水平，库存也在14年达到今年来的相对高点。14年之后，开始注意库存周期，控制土地出让的体量，供应和成交量逐年下降。

城市分歧很大，北京规划变化不明显。

城市角度，受关注程度最高的是房管局公布的预售证库存，同时需要关注重点城市近年的开工和销售关系的变化。当期库存来看，合肥、南京、南昌、武汉等去库存周期在6个月以内，按照国土部最新的规划，应该加快供地节奏，提高土地供应规模。

北京市国土局在文件出台之后，便发布了最新17年的土地供应计划以及未来5年的土地供应方案，2017年全市计划供应住宅用地达1200公顷，比原计划将近翻了一倍，其中自住型商品房的供应面积由83公顷大幅增加到200公顷。未来5年住宅用地的供应体量跟过去几年相比基本相当，但是在自住型商品房的供应力度上有极大的加强。全国整体来看，目前的短期库存水平处于相对较低的位置，尤其是一些重点二线城市，库存去化周期在6个月以下，需要加大土地的供应规模。但是具体的供应结果以及对于地产行业供给端开工和投资数据的影响，还需要根据实际的政策执行水平而定。