市场动态:

商品房成交:重点覆盖的31个大中城市商品房市场合计成交478.66万平米,同比减少36.96%,环比减少0.07%。年初至今成交水平低于去年全年平均37.56个百分点。 库存去化:重点覆盖的14个城市商品房可售面积合计为13956.32万平米,同比减少11.26%,环比减少0.44%,去化周期较上上周减少0.19周至44.25。 土地市场:上周全国40个大中城市成交土地54宗,成交总价141.03亿元,同比减少15.54%,环比减少64.11%。年初至今周均成交金额502.17亿元,高于去年平均水平26.44个百分点。

行业热点:

房地产融资持续收紧,2月房企公司债发行为零;住建部部长:储备了若干房地产调控政策;三亚楼市新招:二套房首付比不低50%第三套以上停贷;周小川:住房贷款还会以相对较快速度发展;姜大明:房屋70年产权到期仍受保护 将加快建楼市长效机制。

板块表现:

上证综指全周下跌0.17%,深成指上涨0.52%。上周中信地产板块逆市上涨0.95%,相对沪深300超额收益0.95个百分点。住宅、商业、园区板块分别上涨1.06%、0.38%、0.66%,房地产服务商下跌0.56%。

投资建议:

龙头房企1-2月份销售数据显示量价水平有进一步的提升,其中聚焦热点三四线城市的碧桂园、新城控股等涨幅较为明显。我们认为部分三四线城市短期看涨预期形成、龙头房企市场占有率提升以及主流房企合作开发意愿强化共同造成热点城市宏观数据和房企微观数据的背离。随着调控政策短期高点已过,行业配置比例偏低以及三四线带动之下1-2月份行业数据超预期表现的可能,板块预期延续相对强势表现。京津冀协同发展三周年之际,区域城市群的地方龙头房企预期享受区域资源再分配和政策红利的密集释放;地方政策环境趋于宽松以及都市化进程中核心城市周边地区城市功能的丰富预期延续较强的互补性优势;中小规模地方国企面临被动转型压力,地方强势龙头预期加速推动区域资源整合;优质商业地产公司在调控周期内有望凭借稳健的财务结构和租金回报展现相对较强的抗周期能力。

投资要点

涨幅弱于大盘，整体估值处于低位。地产板块年初至今涨幅仅2.87%，位于28个申万行业第16位，跑输沪深300指数1.6个百分点，远弱于其他周期性行业。当期板块整体PB仅2.3倍，处于申万行业中第7位(从低到高)。整体PE仅18.9倍，仅高于建筑装饰和银行。其中主流房企对应2017年一致预期净利润PE不到10倍。从市销率来看，受益于2016销售大幅增长，主流房企市销率大幅下滑，华发股份市销率仅0.5倍左右。

低估值蓝筹业绩增长确定性高。从业绩角度来看，受益于行业回暖的影响，2016年全国商品房销售额同比增长34.8%，为业绩增长奠定坚实基础。根据Wind一致预期，主流蓝筹地产普遍业绩确定性较强，2016、2017年归属净利润预期增速普遍在20%以上。从已公布2016年报业绩的主流房企来看，新城、万业净利润同比增长分别达64.4%、174.2%。

主流房企销售依旧靓举，机构持仓处于低位。尽管1-2月30个大中城市成交面积同比下降24.4%，但龙头房企凭借其品牌优势及受益三四线需求复苏，销售依旧维持较高。招保万金1-2月销售额同比分别增长95.7%、25.8%、108.1%和52.4%，我们统计的10家主流房企2017年销售目标增速均值达28%。从2016年末机构持仓来看，地产板块机构持仓占基金净值的0.53%、占股票投资市值的2.93%，相对行业标准低配1.73个百分点，均处于历史较低水平。

投资建议:当前大盘短期已累计一定涨幅，考虑到地产板块年内涨幅弱于大盘、无论估值还是机构持仓均处于历史低位，1-2月主流房企销售额仍逆势维持较高增速且2016-2017年业绩高增长确定，低估值涨幅少的优质地产可谓攻守兼备，配置价值持续凸显。个股方面，建议关注三条主线:1)低估值价值成长:新城、华夏、保利、招商、荣盛、华发、城建、首开等；2)有业绩支撑市值中等的转型标的万业、南山、世联等；3)国企改革主题:空港、鲁商等。