近年来，随着房地产行业盈利能力下降，仅靠单纯的住宅销售已经无法致胜，众多房地产企业纷纷筹谋转型。

而两家最早转型升级的龙头房企，却在今年给出了两份完全不同的答卷：

万达退出房地产，加速多元布局文化、旅游、金融；恒大为专注地产业务，去年出售粮油、乳业、矿泉水业务，并形成以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的发展格局。

在这现象背后，究竟是怎样的一盘棋呢？

万达地产大撤退

在今年1月14日的万达年会上，王健林披露万达集团在过去的一年调减了600亿元地产收入目标，坚决实施企业转型。在2020年以后，万达原则上不会再搞重资产，全部为轻资产。

除了万达城配套的住宅以外，万达原则上不再新增住宅开发。等万达城全部开发完成以后，万达商业将逐渐从地产开发行业退出。

2016年是万达发展的转折之年。

截至2016年12月31日，万达集团资产7961亿元，同比增长21.4%。

值得一提的是，2016年，万达集团服务业收入占比55%，历史上首次超过房地产收入；服务业净利润占比超过60%，也大于地产开发利润，万达提前一年实现了转型阶段目标。特别是作为转型核心企业的万达商业，虽然地产收入仍大于租金等其它业务，但预计租赁业务净利润占比约55%，以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。

此外，王健林还宣布，万达商业向轻资产转型成功。

2016年开业的50个万达广场中，已有21个属于轻资产。2016年第4季度，万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场，2017至2019年，每年开业交付30个万达广场给投资方，净租金双方分成。这种轻资产模式叫“投资类万达广场”。同时，2016年万达商业轻资产还探索出另一种新模式——“合作类万达广场”，对方出地又出钱，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方7比3分成。

恒大转型“房地产+服务业”

恒大为了能够更加专注于房地产及其他相关业务，在2016年9月底出售了粮油、乳业、矿泉水资产，并同步展开了一系列地产主业大并购，从而奠定了新的“地产一哥”地位。

今年2月6日，恒大集团董事局主席许家印在恒大集团2017年度工作会议上宣布，恒大已经实现“两个完成”，进入“一个开始”的新阶段，并对未来新3年的发展定调。

恒大的第一个“完成”，是已经完成了多元化发展的产业布局。过去8年来，恒大一直在多元化的道路上探索与实践，先后涉足文化旅游、能源、制造、健康、快消、金融等产业和领域。在形成以民生地产为基础，金融、健康为两翼，文化旅游为龙头的发展格局后，许家印说，恒大的多元化布局已经完成，未来在多元化方面不会再像以前那样在新的产业、新的领域做大量的调研、探索和投资。

由原来单一的“房地产业”发展成为“房地产+服务业”，是恒大的第二个“完成”，也意味着恒大已经成功转型。

在新的多元化版图中，恒大健康服务于老人，恒大旅游服务于少年儿童，恒大金融是服务全社会。许家印说，“房地产+健康+旅游+金融”，也就是“房地产业+服务老人的产业+服务儿童的产业+服务社会的产业”，未来的恒大要围绕中国13亿人口、也是全世界1/4人口的需求提供服务，贡献价值。

“到2020年，恒大内部的奋斗目标是，地产、金融、健康、文化旅游四大产业年销售收入超一万亿，总资产超三万亿，年利润超600亿。”这是许家印给新三年定调的总目标。

一盘欲说还休的棋局

数据显示，尽管恒大去年的销售额已经达到3700多亿，但在整个市场中的占比也依然只有3%左右。许家印说：“增长的空间还很大。房地产业对恒大来说永远是朝阳产业。”

而王健林则表示，万达已经可以靠品牌挣钱了，“过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在设计运营就可以分得很大一杯羹，何乐而不为？”

一个向左，一个向右，这两家最早转型多元化的龙头房企，背后究竟是怎样的逻辑呢？亿翰智库研究中心主任张化东认为，这其实是这两家龙头房企各自的战略选择。“虽然恒大和万达都是做房地产的，但其实两家的业务差别很大。恒大本身就是做住宅的，开发投资是它的核心竞争能力；万达一开始就是做商业地产的，以内容提供、运营服务为企业的核心竞争能力。现在，面对接下来的发展，两家企业做出全新的业务规划，其实也都是围绕自己的核心竞争能力来做的。”

“未来，房地产企业可能都会向恒大、万达这样的业务模式发展，也就是游乐城+房地产的模式，通过最有赚钱能力、效益最高的游乐城来拉动房地产，”优淘城总裁薛建雄则对《东地产财经周刊》记者表示，“文体项目的体量通常十分庞大，借此可以在郊区拿到大片土地，项目起来后，再带动住宅销售，最终回笼资金和利润，像恒大的海上威尼斯、海花岛项目，还有万达的万达城，其实都是这样的逻辑，都是房地产+，只不过，万达这两年更侧重文化产业，恒大则是旅游、健康和金融。”