全国国土规划纲要确认城市发展模式转变,北上大力度拆违盘活存量

《全国国土规划纲要(2016-2030)》发布,确认“向外向上要面积”转向“向内向下要面积”,从“贪大”转向“做强”,从“追求量”转向“追求质”,从土地粗放利用转向精细化利用,从盲目追求城市建成区扩大转向提高单位土地产出效率。详见我们2016年8月14日发布的《城市化下半场房地产模式转变与价值重构》;

预计2017年北京和上海拆违分别为4000万和5000万平方米;上海2015-2017三年总计拆违面积将超1.2亿平方米;盘活存量将为北上腾出更多发展空间,实现产业升级与转型发展。

各地调控政策"补丁"不断,北京加强不动产登记管理;郑州土拍闹剧涉嫌违法;成都土拍60%溢价三月付清,启动存量交易资金托管;重庆抵押在建不得预售。

流动性收紧提升融资成本,房企转而寻求境外融资,美元债发行加速央行变相加息收紧流动性提升融资成本,原则上2017年第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度;2016年四季度新增房贷总量约1.48万亿,占比约59.54%;在多家机构预估1月份新增信贷总量将在2.5万亿~2.8万亿之间的前提下,2017年一季度的新增房贷占新增信贷比例将大幅缩减;开发商转而寻求境外融资支持,2016年四季度起房企发美元债加速。

2017开年成交大幅缩量,房价平稳,部分城市返乡置业成局部亮点2017开年成交缩量明显,1月30城一/二/三线成交缩量分别为48.42%/35.65%/29.57%;房价表现平稳,南京2017首张预售证房价零增长昭示效应明显;春节返乡置业成局部亮点,宁波海口春节成交同比翻倍。

短期建议关注高股息率、上海园区地产及国企改革概念短期内房地产行业调控持续趋紧,营收及利润率均下行,板块整体中性,建议关注:1.近年来业绩稳定,股息率较高,分红慷慨,具有“类债券”属性的个股,如雅戈尔(SH.600177),保利地产(SH.600048),金融街(SZ.000402);2.在上海国企改革渐入佳境,持续创新引领全国,大力发展高端制造,产业升级和再工业化的大背景下,建议关注有资产重组、股权激励等概念个股及上海园区地产股,如光明地产(SH.600708)、上海临港(SH.600848)、浦东金桥(SH.600639)等。

风险分析:

通胀上行导致央行进一步收紧货币或上调房贷利率

销售持续萎缩导致房企出现大面积资金断流

部分中小房企或出现到期债务兑付风险