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上周沪深300指数涨幅显著,下半周创业板出现技术性反弹,地产板块回落幅度也有所减小。地产板块有望在本周出现小幅的反弹,短期而言我们看好具有自下而上逻辑的国改标的,此外业绩表现超预期的一二线蓝筹本身抗跌性很强,也具有很好的配置价值。此外,对于节后市场流动性改善的预期在强化,我们对2月的市场环境比较乐观,本周建议积极布局。

上周统计局发布去年行业数据,房地产投资增速继续回升。总体上我们可以看到12月单月投资完成额9194亿,同比增长11.1%,相比11月单月的同比增速提升了5.4个百分点,从而带动全年投资再次回升。我们此前判断,10月前后出台的“因城施策”的调控政策对全国的拿地、新开工和投资的影响并不是简单的抑制作用,这与对购房需求或销售的影响是不同的。拿地、新开工和开发投资取决于开发商资金流状况、区域市场库存去化和行业竞争格局,而销售与需求的资格限制、信用扩张能力和预期变化更为相关。展望2017年,行业政策约束有望从压制需求向放开供给逐步转变,受益于都市化进程的延续、龙头房企充沛的现金流和部分区域市场库存的显著去化,我们对拿地和新开工的表现并不悲观,但我们也必须看到2016年高基数效应不可忽视,我们判断今年基本面或呈现“倒N型”走势,全年房地产投资增速预计在3-5%之间。

近期部分区域又出台了调控房价的政策,比如深圳对商务公寓的价格备案进行了明确规定,对需求端的限制虽然不能说已经结束,但对预期的影响已经逐渐平淡。苏州近日发布政策,加快推进市区商业办公用房去库存工作,将允许符合条件的商办土地进行用地性质和规划条件的调整。后面关于放宽土地供给、加强资源利用和整合等方面的政策会逐步明朗。对板块而言的影响是中性偏积极的。

当前市场估值体系在进一步重构中,考虑到地产板块低估值、公募低仓位和行业低预期,我们看好房地产板块的相对收益价值,推荐国企改革、低估值蓝筹和自下而上的经营性地产标的,包括南山控股、华侨城A、招商蛇口、中航地产、华发股份、新城控股、泰禾集团、荣盛发展等个股。行业跟踪v上周(2017年第3周),我们跟踪的60样本城市整体均值环比上升6%,同比上升3%,年初累计同比上升5%。其中,一线城市环比下降34%,调控二三线城市环比上升5%,重点二三线城市环比上升29%,其他城市环比持平。从1月前三周成交情况来看,一线城市和调控二三线城市均值相比去年12月有17%左右的下滑,而重点二三线城市还略有增长,显著好于一线和调控二三线城市,其他城市前三周均值相比去年12月周均值虽然有明显下滑(主因12月最后两周基数比较高),但绝对水平高于2016平均水平。

二手房成交方面环比持平:上周我们跟踪的26样本城市整体均值环比持平,同比下降38%,年初累计同比下降35%。

住宅用地供应和成交:根据不完全统计30重点城市上周成交住宅用地33宗,土地面积209.5万方,对应规划建面531.5万方,平均楼面地价8185元每平米,成交平均溢价率为66%。2017年初以来,住宅用地成交数量较多的城市分别为合肥、杭州、南京、太原、上海、徐州等城市;从溢价率来看,合肥、南昌、盐城和江门平均溢价率基本上都超过100%;从平均楼面地价来看,北京、杭州、天津、广州、温州、上海等城市排在前列。

模拟组合

当前我们的模拟组合保持61成仓位,其中中航地产22%、南山控股22%、泰禾集团17%,累计收益率19.3%。

上周我们略微调低了组合仓位。