经历了“黄金时代”后的地产行业，在传统的地产开发之外，新兴的房地产服务需求将成为房企新的利润增长点，如万科便把产业地产确立为新兴业务之一。

过去的2016年，在第三方物流、电商以及零售强劲需求推动下，华南一线城市仓储需求保持活跃。

来自仲量联行的统计数据显示，2016年全年，华南主要两个城市深圳、广州仓储物流园需求兴盛，非保税市场空置率持续走低。在活跃需求带动下，深圳第四季度非保税仓储市场空置率达到历史低位，为2%;至于广州，在经历连续三个季度降低后，第四季度总存量上升，非保税市场空置率年内首次提高，达到8%。

仲量联行深圳工业地产部总监古振鹏指出，“2016年，优质大面积空置一旦进入一线城市市场，会受到租户追捧。若所处区位优越和细分市场成熟，零散空置也会受到市场欢迎。而相对较高租金也诱使一线城市仓储需求外溢至二线城市市场。”

据第一财经记者了解，2016年度，广州和深圳分别仅有一个项目进入市场。而由于普遍供不应求，华南一线城市租金保持上涨趋势。在深圳，非保税仓市场租金2016年度的涨幅为8%，广州的同期涨幅为3%。

市场供应少、需求多，因此导致空置率低、租金飞涨，一线市场的需求外溢到二线城市市场顺理成章。一方面是一线城市需求外溢带动起市场气氛，另一方面是电商和第三方物流需求的活跃，总体而言，2016年珠三角二线市场的仓储租赁需求较为活跃。由于优质租户和定制类型租户对知名外资开发商开发的认可度较高，后者在二线城市中的项目普遍供不应求。

二线城市中，东莞、惠州、佛山表现突出。谈及原因，古振鹏对记者表示，“东莞是因为优越区位在吸纳外溢需求时具有优势。惠州虽然距离广深两地较远，但也可同时覆盖两个一线城市，需求逐渐涌现。佛山则主要吸纳广州外溢需求。”

由于二线城市政府仓储土地出让政策相对宽松，现阶段新增供应较为充足。随着新增供应涌入，二线城市非保税物流市场整体空置率将有所提高。但整体来看，空置率仍保持低位。可以想象，随着一体化建设逐步深入，二线城市吸纳一线需求的趋势将会加强。

展望未来，2017年社会消费品零售总额保持增速、网上零售总额增速将维持高位将成为大概率事件。受此推动，电商，第三方物流以及零售行业仓库需求有望保持活跃，推进华南物流非保税市场在未来十二个月的发展。

值得注意的是，在物流地产发展中，科技对其的影响及作用。世邦魏理仕中国区顾问及交易服务|工业部执行董事罗瑾说：“新技术对仓库载体形态产生新要求的同时，也将慢慢改变物流设施开发商的发展策略。面对激烈的市场竞争，提供布局广泛而标准灵活的硬件设施的同时。为客户提供配套的智能物流解决方案，将为物流设施开发者获得更强的不可替代性。”

世邦魏理仕的监测数据显示，电商仍将是中国高标仓库市场的最大租户，预计在2017年将贡献高标仓库新增需求的50%以上。此外，消费升级将继续推动保税仓库、冷链物流等细分市场的需求。租户对智能仓储需求的日益增长将催化新技术在仓库中的应用，并引领未来仓库硬件设备发展的方向。

罗瑾认为，从更长远的角度看，仓库行业的智能化将推动开发商向提供解决方案的综合服务商的角色进一步演变。

仲量联行预测，未来一年，华南一线城市新增供应约为24万平方米，开发商主要为国内开发商。二线城市预计将有超过100万平方米新增供应进入华南市场，其中由知名开发商开发的供应量约为80万平方米，占比较高。发展商争抢二线城市仓储用地或将会在2017年步入高潮，地价将延续2016年的上涨趋势。

古振鹏对记者称，“虽然2016年有外资资金出让资产包逐步退出物流投资市场，但这更多是由于其投资思路使然，整体物流投资市场仍保持活跃。而在租赁市场需求活跃的情况下，预计未来十二个月物流仓储投资市场保持火热。”