宏观经济类滞胀大背景下,房地产政策面资金面均不断收紧

2017年宏观经济“类滞胀”态势更明显,地产与金融过度扩张拖累潜在增长,政策面加强房地产调控,防范金融风险,严控资产泡沫;资金面央行保持货币政策稳健中性;继银行和债券市场融资遭遇收紧后,证监会收紧热点城市房地产基金资管项目,对底层资产进行穿透管理;信用收紧,融资受阻,销售下滑,资金密集型房地产整体面临巨大的资金链压力。

近期各城市场表现不尽相同,上海深圳量价齐跌,重庆投机需求放量

北京首套房贷利率上调至9折;上海集中清查“类住宅”建设及销售,2016年12月上海新建商品住宅成交面积同比下跌68%,成交均价约4.3万元/㎡,环比下滑10.4%;2016年12月深圳商品住宅成交面积同比下跌70%,成交均价连续3个月维持5.5万元/㎡;重庆2016年10月商品住宅销售面积环比9月跳涨86%,12月成交均价约7285元/㎡创历史新高;重庆市国土房管局三大措施严控房价;重庆市房地产商会建议按建筑面积售房;西安与嘉善成交放量启动限购政策。

2016房企超千亿12家,超百亿131家,并购整合加速

中指数据显示,2016年中国房企销售额超千亿12家,前3强销售总额超过1万亿;超千亿12家(2015年7家),超百亿房企达131家;TOP100房企门槛提升至166亿(2015年为104亿);2016年中国房企并购支出超过420亿美元,同比增加32%,房企并购整合加速。

投资建议:短期谨慎,长期关注土地资源、存量运营和地产基金

长期来看,中国城市化进入下半场,城市发展模式和房企盈利模式全面转变。从“产销模式”向“资管模式”转变,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变,行业面临全面转型,三类公司长期看好:一是重资产的土地资源掌控者;二是多种细分市场的轻资产专业运营商;三是精通地产投融资和证券化产品设计的房地产基金类公司。

短期对房地产行业持谨慎态度,货币稳健中性,汇率逆转资本外流,通胀隐现利率提升,公司机会大于行业机会,事件性机会大于趋势性机会;收入端见顶,成本端居高不下(土地/人工/大宗),融资雪上加霜,房地产行业净利润率将继续承压;下调行业评级为“中性”。

破立之间寻找相对确定点,建议关注以下标的:1.土地存量价值重估,旧城改造更新提速(招商蛇口、华夏幸福、华侨城);2.存量运营商和城市运营商雏形(陆家嘴、招商蛇口);3.地产基金和证券化创新先锋(嘉宝集团);4.未受调控影响,价量温和放大,业务结构均衡二三线地产(宁波富达)。