“在恒大地产回A棋局里，引战工作的落地，意味着最为关键的一步已经完成，未来将与深深房就交易对价等细节进行敲定。”1月3日，一位接近中国恒大(03333.HK)的人士对21世纪经济报道记者表示。

中国恒大于1月2日晚发布公告，2016年12月30日，中国恒大全资子公司凯隆置业及恒大地产与八个投资方订立协议。据此，上述投资方向恒大地产共计出资300亿元，以取得恒大地产(增资后的)合计13.16%股份。引资完成后，凯隆置业持股从100%摊薄至86.84%。

在上述8个投资方中，中信聚恒、广田投资、深圳华建三家分别认购50亿元，各占扩股后总股本2.19%；中融鼎兴、山东高速、睿灿投资、深圳美投、广东唯美五家分别认购30亿元，各占1.32%。

据前述人士透露，恒大本次引进战投对象均要求是实力雄厚的投资机构或行业龙头企业。

据中国恒大公告表明，睿灿投资系由上海华信证券有限责任公司的附属公司担任执行事务合伙人。工商资料显示，睿灿投资于2016年11月29日成立，为一家有限合伙企业。

余下7家战投中，中信聚恒、中融鼎兴分别为中信信托、中融信托旗下成员、广田投资为恒大产业链合作伙伴广田集团控股子公司。广东唯美则为广东新明珠陶瓷集团掌门人叶德林旗下公司。

引资300亿内情

此次恒大地产引入战略投资者，与深深房(000029.SZ)的重大资产重组有关。根据上市公司相关法规规定，市值超过4亿的上市公司，公众持股量需不低于10%。

“由于凯隆置业此前持有恒大地产的股份比例为100%，为满足恒大地产在A股上市的相关政策条件，该股份需要在重组前进行适当稀释。”上述人士称。

去年10月9日，恒大与深深房签订重组协议时，就宣布了引入300亿战投计划。不到三个月时间，恒大就已完成引战工作，为其回归A股扫除了障碍。

若按满足《深圳证券交易所股票上市规则》关于上市公司社会公众股东持股比例超过10%的股权分布要求计算，恒大地产在本次重组前引入战略投资的最低规模应为不低于120亿元。

21世纪经济报道记者注意到，此前，在深深房发布《关于重组上市的合作协议》公告中，恒大公布的最初引进战投的计划金额是300亿元。据中国恒大公告中透露，引战以来“市场反应热烈，公司最后决定选择本公告所述投资者作为引战的第一批投资者”。

“恒大的引战计划极有可能因为市场反应热烈而启动第二轮引进，此番300亿只是开端。”该人士预计。

对此，万房投资首席执行官傅硕分析，按香港上市规则规定，只要引进战略投资的规模不超过中国恒大市值的75%(450亿元)，便不需通过股东大会等复杂的审批程序，因为A股上市时间要求很紧，预计恒大不会突破75%上限，此轮最大引战规模不会超过150亿元。

傅硕认为，第一轮引战之后，凯隆置业高达86.84%持股比例，也为恒大地产进一步引入投资者留下相对宽松的余地。

前述人士称，按香港联交所相关上市规则，若引战规模超过中国恒大市值(截至2016年12月30日收盘为661亿港元，折合人民币592亿的75%约450亿元)，必须就交易事项召开股东大会并获得同意，审批程序复杂且耗时长。“由于深深房需于3月13日前披露重组草案，预计恒大即使要再度引入战投，也无暇召开股东大会寻求引战规模突破市值75%的上限，为此，预计其第二轮引战不会突破150亿元，最大规模不超过450亿元。”

估值约2280亿元

若按此次引资300亿元持股占比推算的话，恒大地产最新估值约为2280亿元。这一估值略高于房地产龙头企业万科(000002.SZ/02202.HK)A+H股最新总市值2207亿元(按2016年12月30日股价计算).

另据中国恒大公告显示，2016年6月30日，恒大地产合并净资产约为637亿元，而万科同期净资产约为975亿元。相比之下，恒大地产市净率约为3.58倍远远高于万科的2.26倍。

就市场对此次引资估值是否偏高的质疑，前述人士称，这次增资金额参考恒大地产于2016年6月30日的资产净值和恒大地产土地储备及有关项目的发展潜力，“引资还参考了恒大地产的合同销售表现以及参考了独立第三方评估师对恒大地产土地所示的评估增值。同时还结合了市场情况、恒大地产的发展策略以及建议重组潜在协同效应。”

此外记者注意到，恒大此轮引资与战略投资者签定了业绩对赌条约。凯隆置业承诺，恒大地产于2017年起的未来3个财政年度，净利润将分别不少于243亿元、308亿元、337亿元。同时，恒大地产将于履约承诺期间的每一个财政年度将其净利润的至少60%分派给股东。

“业绩对赌是为了进一步给投资人树立信心，也表明了恒大对于公司未来业绩的信心。”前述人士称。

恒大此前公告显示，恒大地产2017-2019年预期合约销售额分别为4500亿元、5000亿元、5500亿元。据中指院最新统计数据显示，恒大2016年已实现销售额3810亿元，较2015年的2013.4亿元增长近9成。