导读

记者近期走访大型房企、外来房企大鳄喜欢扎堆的一个板块中发现，位于近期升值概念火爆的大青浦板块的赵巷板块，已经有楼盘先出手降价，近几天卖得火热。这名高人正是在资本市场从无失手的“超人”李嘉诚。

11月28日，上海发出进一步完善差别化住房信贷政策的通知，这对于在上海有多幅住宅土地在开发的房企而言，无异于一记重拳。

“快则元旦，慢则春节。”11月29日，上海楼市加码去杠杆第一天，一名总部位于上海的房企负责人面对记者关于房企会否降价的提问时如是说。“一般来说，规模上200亿、在市面上有一定布局的中等偏大型房企不会主动降价，但有可能根据板块情况跟进，反而大型房企、小房企更容易先降价”，他认为，毕竟房企发展到一定程度均会有长短期战略规划，面对危机会有对冲方案，即便所谓方案最终落于“降价”二字，那也是有策略的“降价”。

一语成谶，上海郊环外已有板块初现高端楼盘项目降价。21世纪经济报道记者近期走访大型房企、外来房企大鳄喜欢扎堆的一个板块中发现，位于近期升值概念火爆的大青浦板块的赵巷板块，已经有楼盘先出手降价，近几天卖得火热。这名高人正是在资本市场从无失手的“超人”李嘉诚。

沪上多名知名分析师指出此次调控的空前严厉程度。毋庸置疑，年底前市场的客户端将迅速冷却，当下最应该关注的自然是重仓上海住宅市场的房企生态。

21世纪经济报道记者独家采访一名专业投资人士张三丰（化名），他根据自己在上海、广州、深圳等地的投资经验以及市场研判，认为短期内上海有多幅土地储备的房企将承受重压，但长期而言，这些城市的房价仍然看涨，因此他对于在今年初入手的多个城市物业，表示暂时不会出手，而是坐等升值。

李嘉诚率先抛盘

新一轮的调控来临，资本市场的老把戏又要重演。位于赵巷的臻水岸别墅、青浦的泷湾别墅，均是“超人”李嘉诚旗下和记黄埔开发的住宅项目，而这一类独栋、独栋产品类型在青浦、赵巷、徐径几个板块重复度非常高，分布很广，加上地理位置的局限，这些高端项目的单价一般在2-5万元／平方米之间。

根据青浦、赵巷多名业内人士透露，在11月初，李嘉诚就有意对上述两个项目快速去化。以臻水岸别墅的产品而言，独栋别墅，目前在大虹桥板块直接竞争对手多为面积相当的联排别墅与类独栋，该项目近期280平方米左右的户型放出均价3-4万多元／平方米的消息，意味着一套独栋别墅总价1000万元左右。

如此户型与价格的匹配数据一出来，随即秒杀青浦、赵巷多个竞品，投资者、改善型买家蜂拥。而位于该项目不远处的融信铂湾，联排别墅目前均价叫价5万元／平方米，相比之下，4万元／平方米的独栋别墅热销也在情理之中。李嘉诚一出手，市场不乏跟风者，就在上周，宝龙快速去化其位于青浦的宝龙广场公寓产品。

而据记者多方了解，不能及时去化的融信们也是用心良苦。比如融信铂湾开盘之初，低于2万元／平方米左右的房价尚且难以出手。想不到今年年初市场回暖，价格上涨至3万多元／平方米，而后续因为预售证审批与企业捂盘思路影响，尽管目前房价上涨到5万元／平方米，但市场已然另一番景象。

一名资深人士透露，在市场低迷的时候，出于财务数据的考虑，上市公司拿着货值在手上，对于后续融资与财务报表等，会有一定优势。因此在资金链尚未紧张到要断裂的状态下，大部分上市房企目前仍不愿意降价卖房。

“规模不够大的房企回旋余地不够大，也不敢轻易降价。”一名大型房企相关人士对21世纪经济报道坦言，调整影响整个市场，并非一两家企业自身出了问题，刚开始大家还是有观望的想法。

记者联系万科、绿地、融创等多家房企人士，他们的反馈均比较平淡，由于此轮新政刚出来，还有观望的余地。

上述资深业内人士断言，这次重点打击的是投资型人群，当然部分改善型人群也受到影响。他的逻辑是：上海需求一直大于供给，现在政府重点扶持引入的创新型高端人才、金融类人才以及其他一些高收入人群。市场供应可以转化到这些人群的首次置业上。

重仓房企筹码有限

规划的利好、门槛的低廉，令大虹桥板块成为近年来万科、融创、龙湖、金地、保利等等外来大鳄的兵家必争之地，资本争霸之下地价逐渐走高，然而房价并没有相应的回报率。此前随着时间的推移，多个高价地均陆续解套。一方面市区宅地出让不多，另一方面大虹桥板块有开发冲动。今年以来，房企们的战场仍然集中于此。

今年8月，徐泾甚至出现了楼板价高达5.8万元／平方米的纯宅地，已经接近甚至超过一些在售的项目单价，这幅高价地由闽系房企中不算高调的中骏地产拍得。

同策咨询研究部最新研究报告显示，按照2016年成交结构来看，上海普通住宅内环内只占1%，内外环占比1%，外环外占比19%。大虹桥板块这种外环外区域显然是去化重点区域。

今年以来重仓上海的房企，均有超过6个以上项目储备，尤其是拿了高价地的房企面临的危机已经很明显。外来房企切入上海市场多以大虹桥板块的青浦、赵巷、徐泾为主，比如万科，目前即将入市的位于青浦与虹桥交接的天空之城，由于成本原因，住宅均价已超8万元／平方米。

综合沪上多名业内人士观点，上海此次力度强于北京、深圳、杭州、天津等的进一步调控新政，主要表现为从“遏制改善型、投资性客户的入市、缩紧房地产金融杠杆”两个方面去杠杆。这些上海楼市调控史上前所未有的举措，正向市场传递收紧的信号。

而此前的多场土拍，重仓上海住宅市场的万科、融创、金地、保利、绿城、龙湖等多家房企仍然在演绎实力布局。融创上海公司相关人士对21世纪经济报道记者透露，目前公司住宅产品总价段基本在1000万以上，针对的主要是高端改善客户，他们大都不是第一次置业，所以相较而言，首次购房人群的房票限制对我们的客户群体影响不会那么大。“但这次政策更多打击的是市场的情绪，可能部分客户会持观望态度，购买周期加长。”

然而，房企在明年与市场的博弈筹码并不多，根据同策咨询对上海市场商品住宅月度成交面积同比数据进行谱分析，发现一个明显周期，周期长度在38-39个月之间。同时2017年下半年部分开发商将出现借贷兑付困难。

新房成交明显萎缩

根据中原地产市场研究中心提供的数据显示，今年10月上海新房成交86万平方米，11月1日－11月29日，成交53万平方米，下滑趋势明显。

业内人士认为，这是自10月全国各城市出台房产限购政策以来，引导资金去向从集中于房地产领域到实体经济的一步措施。

中原地产市场分析师卢文曦认为，11月上海市场交易已经在低位盘整，而且二手房客户带看量比上月减少一半，调控政策出台后成交量会进一步收缩。而价格方面当前议价空间已经扩大到3-5%。随着交易量收缩，还价余地扩大，价格将出现实质性下跌。与此同时，调控产生的心理作用，将会直接影响到一手楼盘的去化，房企降价压力越发明显。

而在投资房地产多年的张三丰看来，大虹桥板块短时间内还形成不了板块联动规模，比如浦东做了十多年才做起来，赌板块未来的房企，拿了高价地之后，可以捂盘，而这意味着杠杆率会变高，“例如本来毛利率有50%，每捂盘一年消耗掉10%的利润，5年以后就亏损了”。

张三丰自称年初在青浦已经入手了“占地面积全部在1亩以上的独栋别墅”，“这类产品以后不会再做了，我不会卖掉，等这轮周期过去的升值空间”。