上交所与深交所日前相继发布房地产等行业公司债分类监管新规，意味着房企发债融资的好日子已经过去。首当其冲的是中小型房企，其发债融资难度骤增，而一些财务指标不佳的上市房企也将受到较大影响。

据上证报资讯统计，以2015年末数据测算，近三成A股上市房企属于最新分类标准中的风险类，另有25%上市房企属于关注类。“风险类的发行人，主承销商会审慎承接相关项目。这些项目弄不好很可能成为烫手山芋。”有券商人士如此表示。

两交易所相继发新规

记者获悉，继10月28日上交所明确房地产及产能过剩行业公司债券分类监管的标准后，深交所也于日前发布了《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。根据新规，有重大违法违规行为、在重点调控的热点城市竞拍“地王”，哄抬地价、前次债券募集资金尚未使用完毕或违规使用募集资金的三类房企禁发公司债；房企募资不得用于购置土地。

在准入门槛上，发债主体评级需AA及以上，且满足四个条件：境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；以房地产为主业的央企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

达到准入门槛后，以5个关键指标作为分类：1．最近一年末总资产小于200亿元；2．最近一年度营业收入小于30亿元；3．最近一年末扣除非经常性损益后净利润为负；4．最近一年扣除预收账款后资产负债率大于65%；5．房地产业务非一、二线城市占比超过50%。触发两项指标划分为关注类，触发三项指标以上（含三项）划分为风险类，其余划分为正常类。

近三成触及风险类标准

这5项指标要求并不低，135家A股上市房企中，能够全部满足的不多。据上证报资讯统计，按最近一年末（即2015年年末数据）测算，135家房企中有29%属于风险类，26%属于关注类，属于正常类的不到一半。触发3项指标的房企有天地源、天津松江、浙江广厦、津滨发展、中房地产、广宇发展等40家，其中，天津松江、津滨发展、万方发展等6家房企还触发了4项指标。

值得关注的是，天地源2016年第一期非公开发行公司债券10月11日挂牌上交所，发行总额10亿元，期限三年，票面年利率6.28%。如果按照新的标准，发债就困难了。财务数据显示，截至2015年12月31日，天地源总资产为173亿元，2015年的营业收入为29.75亿元，扣除预收账款后资产负债率约为83.36%。

记者发现，仅“最近一年扣除预收账款后资产负债率”这一项，2015年，就有58家房企的扣除预收账款后资产负债率超过65%，其中，鲁商置业、嘉凯城、京投发展、云南城投、天津松江、绿地控股、泛海控股、信达地产、南国置业、光明地产等13家房企的扣除预收账款后资产负债率超过了80%。

房地产业将强者恒强

凤凰股份董秘毕胜告诉记者，交易所收紧房企发债，折射出当前房地产市场潜藏危机已经引起监管层重视，公司债募资后绕道流入土地市场将被严控。后面一段时期，房企在一二线城市拿地肯定不能为所欲为，“地王”现象将会减少，这也可以传递出监管层不愿意看到“地王”现象蔓延的信号。

上交所债券项目公开信息显示，10月26日，江苏先行建设有限公司2016年非公开发行规模拟为20亿元的公司债未获通过。10月19日，贵阳城南地产（集团）有限公司2016年非公开发行规模为30亿元的公司债已终止。而此前在上海拿下地王的融信，拟发行的一笔规模为43亿元的公司债在8月8日被上交所受理后，目前仍停留在“已反馈”阶段。

江苏某上市房企证券部工作人员认为，此次发债收紧，影响最大的是低评级房企和中小型房企，像一线和强二线城市的大型上市房企，房地产债偿债压力仍然不大，违约风险也不突出。他还指出，即使发债不收紧，小房企的公司债也很难发掉，一个是利率高，二是认购的投资者少。未来房地产行业将呈现强者恒强态势。