上海证券交易所日前向各大券商债券部门等机构下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（以下简称“试行监管函”），拟对房地产以及钢铁等过剩行业的公司债券发行审核试行分类监管。试行监管函还明确规定，房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地，引起业内广泛关注。

具体来看，房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准，“基础范围”是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件。符合基础范围要求的房地产企业应具备资质良好、主体评级AA及以上，并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策等条件。发行主体限定在四类企业：境内外上市的房地产企业、以房地产为主业的中央企业、省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业、中国房地产协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。

“综合指标评价”是对符合基础范围要求的房地产企业作进一步分类，根据指标将企业划分为正常类、关注类和风险类。5项综合指标评价分别为，最近一年末总资产小于200亿、最近一年度营业收入小于30亿元、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%以及房地产业务非一二线城市占比超过50%。

在国开证券研究部副总经理杜征征看来，房地产是公司债市场发债规模最大的主体之一，未来监管层对房企公司债的态度或将倾向于强化“监管”，而不是“扩大规模发展”。房地产企业发行公司债券募集资金的使用，不得用于购置土地，会造成房地产企业发行公司债规模的下滑和发行周期的加长，有利于平稳房地产市场价格。

中南地区一家券商资深分析师表示，监管层对房地产企业发行公司债监管趋严，有利于加强对房地产公司债券发行人的偿债能力、信息披露等要求，规范募集资金用途管理，加大券商等承销机构的核查职责要求，有利于维护房地产市场和资本市场的稳定，维护投资者尤其是中小投资者合法权益。