三季度过后万科依然是地产圈关注的焦点。刚刚发布完三季报又接手凯雷旗下的上海中区广场,“伤”与“商”成为了市场的关注点,股权之争让万科很受伤,同时,万科的商业地产正在不知不觉中慢慢崛起。

“一哥”的面子

对于万科而言刚刚过去的三季度并不快乐,被恒大超车,接下来的四季度万科或许也很难受。

今年前三季度,万科累计实现销售面积1992.1万平方米,销售金额2629亿元,同比分别上升38.1%和43.7%。其中,海外项目贡献销售面积1.5万平方米,销售金额14.9亿元。业绩基本与去年全年持平。

不过,恒大的业绩更为亮丽,今年前三季度恒大累计销售额已达到2805.8亿元,不仅较去年同期大增117.9%,而且比去年全年2013亿元的销售额还多出了近四成。仅在9月当月,恒大销售额就达到475.2亿元,同比增长323.6%。在销售数据上,恒大已然超过万科,而且差距达到176.8亿元,能否在四季度扳回一局还是一个未知数。

对于作为多年“一哥”的万科而言,“面子”很重要。在万科三季报的阐述中多了一条,截至9月底,万科合并报表范围内尚有2506万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约3063.7亿元。按照万科给出的官方解释,意味着万科尚有434.7亿元未结款。

伤痛犹在

抛开房地产“一哥”的争斗,万科业绩之下的伤痛依然存在,对于万科而言在保证业绩的同时,稳定军心更加重要。

在今年8月的中报发布会上,万科董秘朱旭表示,股权事件以来,万科业务拓展受到影响,物业中5个洽谈合作项目因股权问题暂缓、变更或考虑终止合作;1家物流地产的合作方要求调整合作条款;多家境外基金和银行暂缓了项目合作与贷款。同时万科人力资源部门负责人表示,目前猎头集中针对万科员工挖脚的情况已经非常严重。公司6、7月离职率也明显提高,万科今年上半年离职人数已经达到去年全年的数量。在三季报中,万科特别强调下半年公司以“稳定队伍”作为工作重点,采取多种措施稳定局面。

不过,对于万科目前的状况,资本市场的担心犹在。标准普尔维持公司“BBB+”的信用评级,将公司的评级展望由“稳定”降为“负面”;其后,穆迪也将公司的评级展望调整为负面。中诚信证券评估有限公司亦对公司股权结构变化的影响表示关注。公司将继续加强与各类金融机构的沟通,减少评级展望调整对公司融资可能带来的影响。

同时,万科的后续项目储备依然不容乐观。前三季度,万科累计新增99个项目,按权益计算规划建筑面积约1149.7万平方米,平均土地成本为5043元/平方米。照此计算,前9个月万科花在土地补仓上的费用已近580亿元。对此,朱旭表示:“随着热点城市调控政策出台,未来土地市场有望回归理性,公司将继续关注市场机会,积极探索多元化的项目获取途径,确保公司可持续发展需要。”截至9月底,万科规划中项目的权益建筑面积合计3331.1万平方米。

押宝商业

对于万科而言,稳业绩的同时转型创新也变得十分重要。目前,万科商业地产板块正在迅速崛起,投入的资金与住宅的差距正在拉近。

10月28日,万科企业股份有限公司发布公告称,公司全资子公司万科置业(香港)有限公司通过其全资子公司V　Capital　Limited全资子公司C　Plaza　Co.　Ltd.,收购了Central　Plaza　Holding　Co.Ltd全资持有的Central　Land　Estate　Limited的全部股权。公告显示,目标公司的全资子公司Shanghai　Central　Land　Estate　Ltd.　(上海中区地产有限公司)　持有一座位于上海黄陂北路中区广场的100%权益,项目体量4万平方米。虽然未透露具体金额,不过万科将为境内贷款协议项下的义务提供财务及风险担保。而此前凯雷收购该项目的成本为16.7亿元。在今年8月21日,万科H股披露了收购黑石集团名下商业地产公司,并表示将通过成立投资基金,以128.7亿元收购黑石集团名下的商业地产公司印力集团96.55%股权以及MWREF公司。黑石集团联营公司所管理的基金持有印力集团及MWREF大多数股权。去年12月10日,万科置业香港全资子公司VCapitalLimited与李锦记全资子公司FOXTAILINVESTMENTSLIMITED合资成立公司BAYLINEGLOBALLIMITED,以57亿元的价格收购瑞安房地产有限公司旗下的天地3号项目。

不足一年时间,万科通过香港上市平台耗费近200亿元发力商业地产,按照郁亮的规划,万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型,住宅与开发持有物业比为8:2。在告别了围绕自身住宅项目服务的初期阶段,万科的商业地产正式开始走向市场化。