核心观点:

9月成交旺季环比回升,同比增速因低基数继续上升。

2016年9月份全国商品房成交旺季环比上涨,同比增速因低基数继续回升。我们监控的全国44城市成交指数9月份为434,较8月份环比上升8%,同比上涨35%,增幅与16年8月份相比扩大了15个百分点。2016年9月份39城市住宅成交指数为467,环比上升6.3%,同比增长33%,增幅与16年8月份相比扩大了13个百分点。整体来看,9月市场呈现旺季特征,成交环比上涨,同比增速继续扩大。而政策方面,重点城市收紧效应持续蔓延,国庆期间20余个重点城市重启或者加码限购限贷政策,并且政策继续强调“分类调控”的思路,普遍收紧方向为本市二套及以上的改善性需求,以及外地户籍的投资性需求。从以往小周期经验来看,限购限贷对成交量的负面影响显著。而对于本轮小周期,我们认为政策抑制成交或将更为明显,首先,从适龄购房人口来看,当前住房内生需求不如五年前,其次,本轮小周期需求透支较多,第三,本轮调控政策打击更为精准,第四,被调控城市成交量影响举足轻重。综合来看,预计未来成交量将逐步进入调整期,同时伴随着成交下滑,库存抬升,未来房价增速将放缓并逐步进入下行通道。

二线城市表现继续显著,而一线城市表现偏弱。

2016年9月份各线城市成交环比出现分化,其中一线城市成交环比回落,而二三线城市环比较大幅增长。同比数据来看,一线同比增速下滑至9.8%,收窄趋势明显,而二线及三线城市分别同比上涨43.3%和29.6%,增幅分别扩大21.5个百分点和13.2百分点。库存方面,各线城市库存继续小幅改善,其中二线城市去化周期继续低于一线城市。房价方面,各线城市房价环比均上涨,并且涨幅继续扩大,尤其是二线城市房价增速加快趋势明显。

本月观点。

整体来看,重点城市9月成交市场持续活跃,成交量价上涨态势明显。

这种情况下,热点城市政策收紧范围明显扩大,限购及信贷收紧密集落地,逐步兑现我们之前的判断。投资策略方面,我们认为政策调控将会加快行业基本面进入调整期,政策面及基本面均不具备支持主流地产持续上涨的基础,持续看淡主流地产,另一方面,在资产荒的背景下,我们继续战略性看多房地产金融的投资机会。

风险提示。

政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。行业销售增速低于预期。

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