核心观点:

整体成交情况:受限购城市影响,成交较国庆前一周大幅回落。

上周,一线四大城市商品房成交面积121万平米,环比国庆前一周下滑6%,同比微幅上升4%。我们跟踪的部分二线城市商品房成交499万方,环比国庆前一周大幅下滑22%,同比上升20%。

上周,受限购及信贷收紧影响,整体成交环比国庆前一周大幅下滑。

分城市看,一线城市中北京、上海出现下滑,其中北京降幅超50%,而深圳、广州则较节前大幅上涨,深圳涨幅达159%。二线城市来看,限购城市均出现大幅下滑,而部分非限购城市依旧维持较高景气度。

分区域看,上周三大重点区域环比国庆前一周均呈现下滑,其中环渤海和长三角样本城市普遍下滑,而珠三角地区深圳和广州呈现上涨,而东莞则显著下滑。

整体库存情况:推盘节后明显上涨,去化维持较高水平。

上周,推盘节后明显回升,全国15城市库存指数呈现下滑态势,其中北京库存指数微幅下滑,而上海库存指数则保持相对稳定。12大城市去化速度继续加快。

本周观点:政策调控效果有所体现,未来成交量将继续回落。

国庆期间20余城市重启或升级限购政策,同时出台更加严格的差别化信贷政策,政策普遍方向为收紧本市二套及以上的改善性需求,及抑制外地投资性需求。从以往小周期经验来看,限购限贷对成交量的负面影响显著。而对于本轮小周期,我们认为政策抑制成交或将更为明显,首先,从适龄购房人口来看,当前住房内生需求不如五年前,其次,本轮小周期需求透支较多,第三,本轮调控政策打击更为精准(针对改善性需求及投资性需求),第四,被调控城市成交量影响举足轻重。综合来看,预计未来成交量将逐步进入调整期,同时伴随着成交下滑,库存抬升,未来房价增速将放缓并逐步进入下行通道。投资策略上,我们维持前期观点,政策面及基本面均不具备支持主流地产持续上涨的基础,持续看淡主流地产,另一方面,在资产荒的背景下,我们继续战略性看多房地产金融的投资机会。

本周组合。

上周广发地产组合包括嘉宝集团、中国国贸、广东明珠、阳光股份和海德股份。本周广发地产组合包括东百集团、嘉宝集团、阳光股份、广东明珠和中国国贸。

风险提示。

政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。行业销售增速低于预期。