作为行业领头羊，万科物业不仅谋求上市，还希望做成中国第一家营收超百亿的物业公司。

“按照目前的增长速度，在两三年内便能够实现。”9月25日万科物业睿服务3.0发布会上，万科集团副总裁、万科物业首席执行官朱保全信心满满地说。

万科物业分拆上市提出至今已有两年，目前输出服务、对外扩张也走上了快车道。朱保全表示，万科物业和万科集团现在是股权控制关系，目前已经实现业务分拆，两者关联交易的比例也正快速下降。

近年来，房地产公司分拆物业业务单独上市已成常态，包括彩生活、中海物业、中奥到家三家物业公司已经成功登陆港交所，碧桂园、富力地产等也都明确表达出计划上市的想法，众多房企都希望从这块蓝海中分一杯羹。

物业生态“闭环”

万科物业是第一家把物业管理更名为物业服务的公司，也是第一家采用轻资产模式向外输出物业服务的公司，这个输出平台就是“睿服务”体系。

在2014年首次发布1.0版本的“睿服务”时，万科物业的主要系统是“EBA远程设备监控与运营系统”，即面向同行进行管理输出的社区物业解决方案，本质上是对人和物的数据记录。

一年后的2.0版本强化了互联网技术与现场管理的结合。通过“任务平台、报事平台、管家平台、作业平台”四大平台将客户、员工和公司连接，从记录变成了连接。

进化到如今的3.0版本，万科物业实现了对设施设备的监督“闭环”。其希望实现人、财、物的连接，以激活整个物业服务生态系统。

朱保全表示，当“睿服务”到了3.0，万科物业力争“返璞归真”，利用互联网技术改变业主与物业公司之间的不透明区域。比如将物业费、服务费之外的“公共广告收入、场地租赁收入”等向业主公开，达成业主与物业公司的充分信任。

目前，万科物业在全国服务超过1100个社区。朱保全表示，通过两年时间，万科物业找到了唯一与消费者达成共识的连接点，就是“物业管理企业帮助小区不动产常用常新，使业主获得资产保值增值”。这样“提高物业费才能够被接受。”朱保全表示。

“睿联盟”是万科物业正在打造的一个行业共赢平台。万科方面数据显示，截至2016年8月底，睿联盟覆盖了65个城市的174个成员、1226个项目， 服务资产规模也从最初的12000亿元，跃升至目前的46100亿元。

为进一步扩大使用“睿服务”体系的物业公司联盟，万科物业规划发展部总监吴剑侠表示，公司将为从万科物业离职的员工创立物业公司加入“睿联盟”，提供100万元创业资金。此外，寻找合适的并购对象也是扩大规模的可选方案。

25日当天，万科物业推出了其对于社区O2O商业思考后的“友邻计划”。该计划中，“住这儿App”将小区内的公共资源收入全部用于设施设备常用常新及促进社区文化建设。吴剑侠表示，“友邻计划”初步的交易目标是1亿元，其中商家“赞助费”同样作为物业费以外收入对业主公开，真正做到“属于业主的钱，服务于业主”。

朱保全表示，这一计划初步将在深圳的五个小区进行试点，然后在全国“睿服务”体系中进行推广，希望在一年之内能够全面实行。

上市还有多远？

在朱保全看来，万科物业上市是一个“政策时机的问题。”

在万科早前对于物业业务的规划中，向万科以外社区扩张的同时，谋求上市也是计划之内。但从提出上市计划至今，已两年有余，而较晚提出物业上市的碧桂园已在9月初公告了物业服务计划在上交所独立上市的申请获得了中国证监会的受理，并于9月7日收到受理通知。

而作为行业龙头的万科物业上市却迟迟未有动静。朱保全表示，分拆上市计划受限于目前A股市场的分拆政策，与绿城、中奥、彩生活等公司不同，香港的市场相对比较灵活，而A股的分拆政策非常艰难。

朱保全表示，目前物业部分已经实现了业务的分拆，万科集团和万科物业是控股关系；非万科地产项目与万科地产项目新进入万科物业的比例为4∶1，关联交易比例正在快速下降。

万科A2015年年报显示，万科物业2015年主营业务收入29.7亿元，同比增长49.4%；物业服务营业利润率17.38%，较2014年上升4.14%。朱保全指出，由于集团年报中的营收数据已经扣除了万科物业为集团所服务的费用，实际上物业这块的营收比财报中更高。

朱保全也为未来两三年的业务发展提出了个“小目标”——成为中国第一家营业收入超100亿元的物业公司。

第一太平戴维斯数据显示，预计到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费也将超万亿元。花旗也在近日的研报中表示了对中国物业管理行业的看好，其预计物业管理行业增长势头持续稳定。这也是房企近年来不断投身这个早前“赔钱赚吆喝”行业的原因之一。

克而瑞研究指出，房地产开发领域利润率持续下降，核心区域的拿地成本及拿地难度不断增加，使房企纷纷探索转型。物业管理领域投入较少，模式较轻，侧重于服务，更重要的是，物业管理业务也能创造较高的利润空间。从短期来说，物业管理可以产生实在的利润，长期还可挖掘社区O2O的价值。

在发展房企新的利润增长点的同时，社区O2O也是对传统物业管理的一种补充。早先花样年分拆彩生活的成功也让更多房企希望通过分拆物业获得更多资本市场的认可。

对于万科要分拆物业业务上市，易居中国执行总裁丁祖昱给出了“前景广阔”的评价。但朱保全也表示，上市还有一段时间，先将“友邻计划”在全国铺开，再筹划上市问题，“让我们用一点时间先对行业做一点有意义的事情。”