中信建投首席经济学家周金涛认为，中国房地产上行期可能已接近极限。中国房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部，未来三年或步入下行期。消化房地产库存、促进房地产业持续发展是对房地产作为支柱产业的再次确认，要通过城镇化来消除对供给侧改革的制约。

本轮中周期尚未触底

中国证券报：此前你预测中国经济第三库存周期在今年上半年触底。从经济数据来看，这个判断比较准确。而对经济触底贡献最大的是房地产市场。如何看待房地产市场在此轮库存周期调整中的角色？

周金涛：中国经济目前处于中周期下行阶段，这决定了投资的高点已过，同时本轮中周期尚未触底，未来的趋势大概率是向下运行。从本轮库存周期看，我们认为今年经济的弱复苏主要源于中周期后半段的第三库存周期的开启，而房地产价格局部复苏为第三库存周期启动提供了预期的支撑。但我们认为第三库存周期更多是来自于商品周期运行中价格修复的规律。

中国证券报：在目前“资产荒”格局下，房地产市场异常火爆。你认为是哪种因素造成了这种市况？

周金涛：从2016年初以来，除了金融领域的“资产荒”之外，实体经济的固定资产投资也在不断下滑，这说明经济确实运行到了需要调整的阶段，投资收益率的下降是不可逆转的。2017年到2019年，全球的中周期都是下降期，不独中国如此，这是周期的必然规律。但此时经济体特别是金融体系内部存在着大量的过剩流动性，这些过剩流动性在这个阶段的必然投资导向是脱虚向实，即寻求可以抵御货币贬值的资产，所以不单单是房地产，诸如黄金价格的上涨，商品价格的反弹，都是这种脱虚向实的表现。但是这种表现是经济周期运动即将进入衰退的前兆。而按照我们对康波中房地产周期运动规律的认识，以中国和美国为代表的主要经济体所面临的房地产周期的调整是大级别的，且带有必然性。所以认清资产价格的表现所代表的逻辑以及其所处的周期阶段，是做任何投资的前提。

房地产周期或步入下行期

中国证券报：没有只涨不跌的房价，业内对房地产市场泡沫的警告之声很多。从中国房地产周期来看，上行阶段时间比较长，未来将如何演绎？

周金涛：从康波周期的研究角度看，房地产周期长度约为25-30年，美国自1995年左右开启新一轮房地产周期以来，已经经历了21年，其中已在2006年实质性见顶。根据经验，这轮房地产周期的最终大底有可能在2020-2025年才会达到。因此对于2012年房价回升的性质，我们认为其更有可能是房地产大周期下行期中的一次B浪反弹。

我们发现，在中周期（资本支出周期，级别小于房地产周期）的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段，而房地产周期的低点则大致出现在中周期低点附近或之后。美国本轮中周期从2009年开启，并在2015年见到了高点，2019-2020年可能是本轮中周期的低点。根据经验，中周期的低点之前通常对应的是房地产周期中的回调或下行阶段，因此，2012年房地产周期回升的B浪反弹大概率会在2019年之前就要结束，这意味着在2017-2019年将出现下行期，即进入C浪下跌。本轮房价的大底可能在2020年之后出现，亦即在2020年至2025年之间见底。

就中国的房地产周期而言，我们发现，在全球房地产周期中，核心主导国、外围主导国、追赶国、附属经济体、资源国等不同层次国别之间存在着较明显的领先滞后关系，即全球房地产周期的演进遵循着“主导国—外围主导国—追赶国—附属经济体、资源国”的传递顺序。在第四次康波中，主导国美国的房地产周期要领先于中国香港和新加坡7-9年。由于中国内地房地产周期领先于中国香港和新加坡，而美国自2006年见顶以来已有10年，据此推算，中国内地房地产上行期可能已接近极限。中国内地房地产周期在2014年和2016年可能形成了双头顶部，未来三年或步入下行期。

中美两国很可能在2017年至2019年期间同时处于房地产周期的下行阶段，即出现共振下行。作为全球两大经济体，这种共振向下的影响和冲击将是重要的风险因素。从康波周期所处的阶段看，目前正处于康波衰退向萧条转换的阶段。从康波周期的角度看，这似乎意味着，未来的中美房地产共振衰退，或是使康波衰退转向康波萧条的重要原因。

城镇化仍有发展空间

中国证券报：如果风险点到来，那么应如何平滑房地产周期下行对经济的负面影响？

周金涛：对中国而言，消化房地产库存、促进房地产业持续发展是对房地产作为支柱产业的再次确认，要通过城镇化来消除对供给侧改革的制约。十八大以来，中央的政策稳中求进，为应对新常态提出了转变经济发展方式和调结构的重要方向。2015年底中央经济工作会议提出要实行“三去一降一补”的供给侧改革，2016年成为了供给侧改革的落地年和攻坚期，这是通过向改革要活力、向创新要动力以积极应对新常态发展，至目前供给侧改革有序稳步推进，并取得了阶段性成果，这是为平滑未来房地产可能的下行期而采取的重要而有效手段。同时，当前城镇化水平依然没有达到发达国家水平，这意味着以人为本的城镇化进程仍有发展空间，随着户籍制度改革、财税体制的理顺以及创新驱动战略的推进，基于产业转型升级的“人的城镇化”将能更有序地推动房地产去库存。