报告要点

行业运行:量价齐升,去化好转

2016上半年,受首付比例、契税下调等政策刺激影响,叠加资产配置荒下投资需求的释放,行业整体销量持续上升,我们选取的140家上市房企上半年销售商品与提供劳务收到的现金达6674.55亿元,同比增长56.47%;预收账款1.08万亿元,同比增长33.54%。较高的销量增速带动行业库存去化好转,且库存绝对量自二季度起开始下滑,但仍处于高位。

业绩分析:边际改善,分化仍存,龙头依旧强势

受销售端回暖带动,业绩增长的房企数量由59上升至78。在增长空间收窄、竞争日渐激烈的背景下,行业分化趋势逐步加剧:一方面,由于融资、运营能力较弱,小型房企业绩表现不佳,在亏损企业中占比高达76%;另一方面,龙头房企通过内生、外延等方式做大做强,市场份额持续上升。

盈利状况:毛利率降幅扩大,ROE持续下滑

因销售、结转大幅增长,上市房企周转加快,资产周转次数同比上升15.98%;整体杠杆率虽稳中有降,但仍处于高位。但受地价增速跑赢房价吞噬毛利空间影响,上市房企报告期内的整体毛利率29.99%,降幅扩大至2.69个百分点,此外合作开发增多引发少数股东损益占比上升,带动净利润率降幅扩大至2.62个百分点。最终,受净利润率和杠杆率下降影响,上市房企整体ROE同比下滑0.36个百分点至4.02%。

财务分析:资金较充裕,负债率降低

由于上半年高销售高结转带来的大量现金流,上市房企整体现金流有所好转,短期偿债能力货币资金/(短期借款+一年内到期长债)提升至1.40,经营性现金净流量也由负转正;资产负债率则同比下降0.15个百分点至75.19%,扣除预收账款的真实负债率下降1.51个百分点至52.10%。

投资建议:把握估值修复,关注龙头个股

我们认为随着未来盈利空间收窄,企业分化加剧,行业集中度将不断提升,龙头地产公司价值将逐步凸显,重点推荐估值处于低位,业绩高增长可期、土地价值存在重估空间的招商蛇口、华发股份、华侨城A、金地集团,新城控股。

风险提示:政策收紧,销售不达预期。