事项:国家统计局发布前7月全国房地产开发投资和销售情况,1-7月房地产开发投资额5.54万亿元,同比名义增长5.3%。商品房销售面积7.58亿平米,同比增长26.4%,销售额5.76万亿元,增长39.8%。土地购置面积11167万平方米,同比下降7.8%。

投资要点

在建下滑叠加开工拿地收缩,带动投资增速回落:1-7月全国房地产投资额5.54万亿元,同比增长5.3%,增速较上月回落0.8个百分点。7月当月投资额8730亿元,同比增长1.4%,单月增速回落2.1个百分点。

我们认为房地产投资增速回落主因在于:1、上半年由于政策推动销售回暖,库存降低后开发商加大新开工和土地购置力度,近期随着地价高企叠加热点城市政策收紧,开发商放缓拿地和开工力度。2、2013年为新开工大年,当前大多数项目逐步进入竣工周期,前7月竣工面积同比增长21.3%,较上月提升1.3个百分点,在建施工面积增速则较上月滑落0.2个百分点至4.8%,拖累投资增速回落。尽管下半年投资基数较低,但考虑上述两大因素依然存在,将制约整体投资表现。

新开工累计增速延续回落,土地市场略有降温:1-7月新开工同比增长13.7%,增速较上月回落1.2个百分点,其中7月新开工同比增长8.1%,较6月回升3.2个百分点。上半年由于销售回升加上营改增影响,房企加快新开工力度,随着销售增速回落,预计新开工增速亦将持续回落。

1-7月房企土地购置面积同比下降7.8%,降幅较前6月扩大4.8个百分点,累计土地成交价款3848亿,同比增长7.1%,增速回落3.1个百分点。两者增速差进一步扩大至14.9个百分点,表明尽管土地市场略有降温,但核心城市地价依旧高企,一二线城市土地成交占比进一步提升。

考虑核心城市地价已处高位,近期主流开发商已逐步放缓拿地节奏,预计后续收购兼并等拿地方式将逐步增加。

销售表现略好于预期,难改全年增速回落趋势。1-7月全国商品房销售面积7.58亿平米,同比增长26.4%,增速回落1.5个百分点;商品房销售额5.76万亿元,同比增长39.8%,增速回落2.3个百分点。其中7月单月销售面积及销售额同比增长18.7%和28.6%,较6月提升4.1个和7.7个百分点。考虑到下半年较高基数叠加需求透支、热点城市政策收紧,短期单月增速回升难以改变下半年增速回落趋势。前7月商品房销售均价7599元/平米,环比上半年小幅上涨0.37%,较2015年全年均价上涨11.9%。

资金面宽松依旧,个人按揭贷款增速维持高位:前7月个人按揭贷款同比增长54.6%,增速小幅回落2.4个百分点,定金及预收款同比增长31.6%,增速回落2.5个百分点,依旧维持较高增速。房企整体到位资金7.99万亿,同比增长15.3%。整体来看,销量高增长叠加中票、公司债等融资手段放开,加上拿地投资收紧,行业资金面宽松依旧。

投资建议:近期我们多次强调地产板块年内跌幅靠前、机构大幅低配、估值处于低位,弱市震荡行情下,优质地产股配置价值凸显。在经历小幅反弹之后,我们认为地产仍是最具安全边际及业绩支撑的板块之一,低估值高成长高股息率的优质地产股依旧值得配置。建议从以下主线关注个股:1)低估值高成长高股息率个股招商蛇口、华发、首开、保利、华夏、中洲、新城、金融街、金地、世联等。3)具备安全边际的地产转型个股华业、广宇、宋都等。3)资本开支较少、享受房价上涨带来的资产重估的物业持有型房企中国国贸、金融街、阳光股份等。4)具有安全边际的央企改革标的南国、华侨城等。