随着经济的发展，我国物流行业也步入了另一个发展阶段。伴随我国国民经济进入从高速增长向中高速增长的换挡期，物流产业也进入了增速换挡和发展转型的关键时期。传统物流向新时代互联网化转变加速的同时，国内物流地产也开始崛起，成为物流业一大看点。

物流地产外企占了大半

虽说整个市场对于物流的需求是极大的，但从2015年主要物流地产商在中国所占的市场份额来看，市场已经被外资企业蚕食大半，再加上国内一线城市土地资源严重稀缺，国内物流地产商的崛起之路不容乐观。

在中国产业地产领域，只有物流地产被外资企业占领大半壁江山，一方面是因为物流地产风险低，收益平衡稳定，而国内资本更青睐于收益有弹性的产业；另一方面的原因则是国外物流地产发展较早，外资进入中国后迅速提前布局物流仓储，赢得了先发优势。

近年，国内地产商纷纷加入物流地产行业。房地产行业涉及到的面非常广泛，具有巨大的客户资源，地产商们的物流地产之路值得期待。

房地产商剑指物流地产

2015年6月，万科撤销了物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司，将其作为一个独立的品牌来运作。截止到2015年11月，万科在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地已正式获取6个物流地产项目。

2015年5月29日，荷兰最大的养老金基金资产管理公司荷兰汇盈资产管理公司和中国的仓储开发和运营公司易商联合宣布，荷兰汇盈将向易商投资不超过6.5亿美元，获得易商约20%的股权，并和易商共同组建一家合资公司，在全国范围内开发、持有并运营标准化、现代化的物流地产。

2015年10月，平安集团与美国Blumberg Investment Partners合作，合作内容包括多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。截止到2015年11月，平安已经开发了成都龙泉与成都空港等物流地产项目，未来将在全国29个节点城市投资打造物流智慧园，并最终形成网络体系。

绿地集团、万通控股、华夏幸福、合生创展等传统住宅开发商近年来也陆续进军物流地产；以阿里巴巴、京东、苏宁为代表的电商企业也在加紧跑马圈地。

多重因素物流地产升温

目前，在技术的进步、经济的发展、市场需求的变化等多种因素影响下，国内的产业链环境正在发生着巨大的变化。电商物流的快速响应、小批量、多频次的需求特性，使之其对现代化的仓储设施有着巨大的需求。其次，从供给端来看，国内现代化的仓储设施供应严重不足，难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。

由于严重的供不应求现状使得物流地产具备了良好的投资回报。如果再加上因仓储土地供应稀缺所导致的土地增值部分，投资回报将会更高。

国内的房地产行业陷入疲软状态，房地产行业整体发展形势的变化促使部分住宅地产开发企业谋求多元化的发展，以应对行业风险，富有远见的传统地产开发商为了在物流地产市场上取得一席之地亦需要提前布局。

投资继续激战刚刚开始

众多大鳄涉及物流地产的必然结果是水涨船高的投资金额。

根据公开信息整理的数据显示，各路资金已经在物流地产上投入了超过250亿人民币：包括2013年菜鸟网络投资50亿人民币，2013年7月，嘉民集团增资5亿美元；2013年8月，凯雷投资、The Townsend Group联合投资上海宇培达2亿美元；2013年12月，阿里巴巴投资28.22亿元港币(其中18.57亿港币投向海尔电器旗下日日顺物流)于海尔集团；今年2月，国内某保险公司、中银集团投资有限公司联合HOPU基金投了23.5亿美元给普洛斯中国。

而占领国内物流地产半壁江山的普洛斯集团表示，公司预计将在两年左右的时间里使用上述投资资金继续在中国扩张。由此可以看出，物流地产还将持续升温。

无车承运物流加速转型

近几年，不仅是物流地产升温，整个物流业也备受关注。

经过长时间传统模式的统治，面对与发达国家的差距和发展瓶颈，物流业内部开始刮起转型升级的大风，在政府推崇的“互联网+”模式之下，物流业向信息化、互联网化加速前进。

自从国务院提及“组织开展道路货运无车承运人试点工作”以来，无车车运人模式在国内受到空前关注。国内无车承运模式领航者——沃车港货运平台表示，无车承运人主打轻资产运营，在互联网时代下，向轻资产转移无疑会对过度依赖重资产的传统物流产生积极影响。

据悉，沃车港不仅严格审核每一位会员的身份证、驾驶证、人车合照、营业执照等证件资质，还推出沃信用功能，建立用户信用体系，打造沃车港信用平台；沃车港还通过车辆运输轨迹进行可视化管理，让车主货主对运输放心，对货物放心；在通过分析平台数据，运用大数据技术对线路、发货量、行驶里程等数据进行分析，提供数据价值；沃车港在无车承运的基础上推出保险体系，为每一份由沃车港经手的货物提供货运险，最大化保障用户的权益，减少交易各方在货物运输过程中可能遭受的损失；

沃车港表示，国内无车承运人模式还属于刚刚发展阶段，需要由货运平台和无车承运企业通过摸索来熟悉交易模式、制定市场规则、提供未来发展的参考依据。