二线楼市高烧不退逼出政策拐点？

二线城市凶猛的房价涨势仍在继续。7月18日，国家统计局发布了6月70个大中城市住宅销售价格变动情况，价格环比上涨的城市仍达55个，合肥、厦门、南京分别以4.9%、4.7%、4%领涨。截至今年6月，南京新建商品住宅价格已连续16个月上涨！相较于去年同期，南京、厦门房价涨幅已逾30%，超过北京和广州，火热程度仅次于深圳。两年前开始，二、三线城市的限购、限贷政策大量解禁，楼市得以转暖。如今，以厦门、南京、苏州、合肥为首的二线城市，房价涨幅已赶超一线城市，下半年调控升级，“双限”卷土重来的可能性变得很大。从放松到收紧，二线楼市的又一轮回似乎已无可避免。

房价凶猛

今年以来，一线楼市重启限购，对投资者关上大门。在股市疲弱的背景下，被压抑的投资需求，潮水般涌向二线热点楼市。3月起至今，合肥、厦门全面超越并取代深圳、上海，房价环比涨幅稳稳霸占70个大中城市头两名。如今已当上老三的南京，去年下半年房价涨幅还是小碎步爬升，到了今年便如火箭般跳涨。南京房价同比涨幅31.5%，是国家统计局给出的权威数据，然而就市场真实感受而言，如果无视六合、高淳、溧水这些相对而言的价值洼地，这一年来南京主城区房价涨幅接近50%。

过去够卖一年的房子，现在只用半年就卖掉了。数据显示，截至6月30日，南京上半年新房上市量为4.9万套，成交总量却高达7.5万套，同比去年翻了一倍。为了买房节省契税或少交首付款，上半年南京“分手夫妻”激增四成，结婚夫妻较去年同期增加2318对，离婚夫妻却增加6437对。

纵观过去十年，南京核心区域平均房价从4112元/平方米上涨至今年5月的24589元/平方米，涨幅高达500%。目前，南京房价全面向30000元/平方米迈进，热门板块如河西、城中等早已是单价四五万元的水平，甚至还有高涨态势。中原地产首席分析师张大伟分析认为：从数据特点看，一线降温，二线疯狂持续，新建商品房数据中，二线城市全面取代一线城市，成为房价上涨的先锋。

换房之痛

家乡在安徽，目前在南京工作的杭女士今年26岁，身为金融白领，月收入在12000元左右。去年7月份，杭女士和男友准备用积攒的80万元作为首付款，在南京玄武区购买婚房，谁知房价突然变成一道狂飙，抱着观望心理的杭女士，错过了在南京置业的最佳机会。“我看中的房子在紫金华府，99平米，离地铁站800米，交通和学区都有保障。去年7月，该小区业主的报价在20000元左右，我和男友想再压压价，然而一等再等，今年6月的报价已达到30000元，一年间每平方米涨了10000元。”

按照南京最新的贷款政策，首套房首付比例是三成，一般执行基准利率。以杭女士首付80万元计算，去年7月购买当时价值200万元的紫金华府房产，只需贷款120万元，以30年期等额本息计算，月供为6368.72元，还款可以说毫无压力。可现如今，该房产报价已达300万元，杭女士的首付需增加至90万元，贷款总额更是多出近100万元，30年期等额本息月供高达11145.26元。“实在是超出了我们的承受范围。”杭女士焦虑地表示。

无奈之下，杭女士只得求助于在天津西青区办小型电子设备厂的父亲，将父母位于杨楼涵溪园的一套97平方米住房卖掉，以便弥补一年来南京房价暴涨带来的“亏空”。“这也是没办法的事，父亲也不敢相信作为二线城市的南京，房价涨幅比作为直辖市的天津高如此之多。我家在杨楼的房子户型极佳，昌凌路也开建地铁10号线站点了，可以说是忍痛割爱。”杭女士带着遗憾的情绪对新金融记者表示，父母拿出的这200万元房款，让她和男友特别感动。“二老为了我们顺利在南京结婚成家，搬进了西青厂里的简易板房。虽说他们身体还算硬朗，可我们实在过意不去，等在南京安好家，就把他们接过去。”

调控再来

面对高烧不退的房价，部分二线城市开始收紧房贷。6月30日，领涨全国的合肥首先开展调控，二套房首付比例提高到五成，而且认房又认贷，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。7月15日，厦门市国土房管局发布通知，宣布自当日起调整信贷政策，主要措施依然是限贷。

紧跟合肥和厦门的脚步，7月14日南京也传出二套房首付将提高到六成的消息。然而，南京市官方随即明确表示，从未接到过此类通知。当地银行人士对新金融记者表示，目前南京首套房首付比例依旧是三成，二套房是45%，首套房利率最低9折，二套房维持上浮10%不变。

南京玄武区某链家门店的资深经纪人张涛透露，近期确实听到楼市调控的风声，但仍属于传言程度。“不过，利率打折目前确实已很难做到，都是执行基准。我们预测，南京房价将从狂奔转变为平缓上涨，一年涨三四成的疯狂很难再出现了。”

公开资料显示，南京市在拿地层面已推出“限涨令”“熔断土拍”“地价溢价率超过45%部分不计入房价参考范围”“严格限制房价审批”等调控政策。然而，房地产市场在短暂沉默后又有抬头之势。

二线热点楼市的情况正在逼迫调控步步趋紧。南京大学经济学院博士马骏认为，南京楼市成交量中，投资占很大比例。“若这么多成交的房子不能再次进入市场流通，哪儿来的资金继续推动新的购买？”他建议地方政府限制贷款比例，倒逼投机者远离，还楼市健康环境。