投资要点:

销售和投资均小幅回落基本面趋弱:2016年1季度,在一线城市带动下,东部地区二、三线城市销售回升,但随着房价快速上涨,加上部门城市调控政策出台,一线城市商品房销售逐月回落,二线城市热度下降,三、四线城市则继续低迷,在调控收紧,房价高企等不利因素影响下,下半年全国商品房销售或继续回落;投资方面,新开工和竣工增长较快,房屋总施工面积增幅较小,暗示开发商对市场仍保持谨慎,在销售回落、地价上升等因素影响下,下半年房地产投资或有回落,全年预计在5%左右。

政策总体利于行业去库存:下半年积极的财政政策和适度宽松的货币政策仍将延续,总体上利于行业去库存;行业政策方面,“因城施策”会更加灵活,房价上涨较快城市会继续保持紧缩政策,高库存城市仍会加大房地产销售力度,推出如“税收优惠”、“财政补贴”、“户籍配套”等政策。

行业投资机会:地产板块年初一直呈震荡走势,从三月下旬以来走势弱于大市,下半年,A股震荡走势或将延续,风险偏好很难改变。地产板块在不断攀升的地价、销售增速下滑、热点城市调控加强、三、四线城市库存去化低于预期等压力下,地产板块很难有趋势性行情,精选个股成为投资首选。

行业评级:我们2016年下半年房地产行业难有趋势性机会,下调评级至“中性”。

投资策略:1)稳健发展的行业龙头:稳健的业绩、稳定的销售、稳定的毛利率、良好的财务使行业龙头具有较强的吸引力,仍为投资首选,如:保利地产、招商蛇口、荣盛发展;2)重点布局中西部地区的区域龙头:上半年三、四线城市去库存低于预期,下半年必然会加大去化力度,另外,我国中西部地区城市发展相对东部比较落后,未来,中西部地区将受到更多政策支持,尤其是中西部地区的一些核心城市,经济和城市发展将提速。重点公司有:金科股份、蓝光发展;3)转型主题安全至上,寻找确定性:行业发展模式的改变使得中小房企转型加速,但由于转型的不确定性,且政策对跨界转型有收紧之势,未来关注转型须更注重安全性,可关注:世联行、南国置业。