文章来源：中国经营报。在绿城眼中，代建俨然成了继物业服务之后的新风口。

6月27日，绿城中国公告称拟透过公司分立及存续的方式分拆为两部分。其中，新蓝城(杭州蓝城致信建设管理有限公司)将从事建设管理服务，并接受与该项业务有关的资产、权利、负债及雇员。而蓝城(蓝城房产建设管理集团有限公司)的业务则包括养老、农业及城镇建设相关的项目，以及与建筑科技、景观设计、装饰设计及营销经纪有关的业务。蓝城将在一系列收购之后并入绿城中国这一上市平台，成为其全资附属公司。

这仅是绿城中国在代建轻资产布局的第一步。据主管绿城代建业务的绿城管理集团总裁李军在接受《中国经营报》记者采访时透露称：“蓝城重组只是分拆上市的第一步。公司计划在2018年完成代建业务在香港分拆上市。”

蓝城重组戏法

具体操作上，绿城中国将透过香港附属公司向包括宋卫平在内的股东收购新蓝城余下64.6%股权，并于重组后透过绿城房产向宋卫平出售重组后蓝城35.4%的股权。

随后，宋卫平、寿柏年、夏一波持有的绿城控股将向绿城中国转让15项其持有的“绿城”系列商标，绿城中国也将“育华”商标转予绿城控股。并且，绿城房产还需收购蓝城持有的宁波高新区智慧绿城建设有限公司60%股权。

在收购完成后，新蓝城及蓝城拥有相同的股权构架，即绿城中国持有35.4%，宋卫平持股34.6%，其他股东权益合计30%。重组后的新蓝城将作为绿城中国的全资附属公司，主要从事建设管理服务，并接受与该项业务有关的资产、权利、负债及雇员。而蓝城的业务则将仅包括养老、农业及城镇建设相关的项目，以及与建筑科技、景观设计、装饰设计及营销经纪有关的业务。

“目前重组事项还有待先决条件的达成，当中包括董事会、项目委托方等的审核同意。”绿城首席财务官对本报记者透露称。

事实上，业务的梳理是蓝城重组的一大原因。

2005年，绿城取得杭州江干区保障房代建项目，随后开始参与商业代建业务。并且，在绿城董事长宋卫平最早的设定中，蓝城的业务版图除了代建，还包括养老、农业等。

但于2015年8月，绿城中国分别收购绿城鼎益和绿城时代100%和92%的股权，这两家公司此前的主营业务便是代建。收购完成后，绿城整合代建资源，挂牌成立了“绿城管理集团”。

“现如今，蓝城和绿城平台有业务重叠。不可能在一个区域里面，既有绿城房地产、绿城管理又有蓝城，这样的管控成本会比较高，管理效益却低。”主管绿城代建业务的绿城管理集团总裁李军对本报记者谈起此次重组的渊源。

“因此，此次重组主要也是围绕着业务的重新梳理，而将蓝城代建业务划归至绿城旗下主导代建业务的平台——绿城管理。如今，这个于2015年9月成立的代建平台已经拥有超过60个项目。蓝城代建并入绿城中国之后，代建业务的管理还是沿用绿城管理的体系、核心岗位的领导。

然而，重组只是第一步，绿城还有更大野心。目前，该集团内部已经启动在港交所分拆代建业务上市的计划。因此，出于避免同业竞争，蓝城重组是战略上的安排也是事实性的需求。

“现在，瑞信正在给我们做前期分拆工作：架构模式的搭建、股权结构的梳理。我们是希望2018年可以完成上市。”李军透露称。

代建新风口

随着今年以来，信达、平安等资本商以及非房企出身的国企涌入房地产行业，不少有着不俗开发能力的房企看到了代建的市场空间。事实上，除了绿城、蓝城和滨江，万科、中海、保利、富力、金隅等大鳄此前也已经涉足代建领域，也正在尝试寻求代建蓝海中的一杯羹。

2015年底，滨江集团董事长戚金兴也对外宣称，2015年该公司新增了西湖新天地、钱塘艺墅、铂金海岸和大江之星4个代建项目。

其还认为，代建业务利润率高达65%~70%，今后滨江代建业务的比例为20%，公司的一线城市地产开发和代建业务，将成为未来两个利润增长点。2015年，杭州万科也宣布与广宇合作开发桃源板块新项目，加入代建大军。

绿城中国的“财务大臣”冯征也表示：“现在的地价太贵了，地产企业的利润受到不小的影响，2015年行业平均净利润率低至9.4%；相比之下，代建的利润高达40%~50%，这将是企业以后转型和发展的一个重要方向。”

目前企业的自投项目需要很强的资金能力支撑，但现在绿城中国的土地能力和负债是受到控制的。代建实际上属于服务行业，属于轻资产项目，不需要投入企业过多的资金。

绿城提供的数据也显示，该公司目前代建的项目是167，自投项目150个。但代建项目仍在陆续快速增长，“过几天代建大概有179个项目的规模，比自投项目增长要快，数量要多。”

高毛利的诉求

然而，跟代建的轻投入、高利润相对的是，高负债和毛利低几乎是绿城饱受诟病的问题。

数据显示，2006年到2015年绿城的销售毛利率整体上处于下滑状态，毛利率分别为44.3%、36.1%、27.8%、25.9%、29%、32.6%、29.2%、28.4%、23.5%和18.0%。其中，2015年绿城实现毛利54.21亿元，较上一年的81.33亿元减少33.3%。毛利率为18.0%，较2014年的23.5%有所下降。

为了减少高端物业的减值拨备、改善利润率，2015年5月份一直专注高端市场的绿城房地产开始转向小户型、低总价的快周转产品。并声称，这大批中低总价的绿城产品将于2016年面市，面对的主要客群是80后、90后，利润也只有5%~7%。

然而，快周转、低利润率对绿城仅是饮鸩止渴，并不能对低毛利率起到“治标治本”的效果。要真正做到改善收入结构，新的高毛率进项必不可少。

为此，绿城执行董事兼行政总裁曹舟南就曾在今年初的业绩发布会上表示：“代建业务日后至少占公司规模的三分之一，这将是绿城未来非常重要的利润构成。”

据了解，蓝城的代建业务包含代建、商业代建、资本代建和自有投资4大类型。其中政府代建板块规模增长最快、现金流最好的。但政府代建是一种近似于公益事业的产业，利润较高的商业代建才是目前开发商比较倾向模式。

除此之外，在代建的操作上，绿城依旧延续了过往在自投项目的“唯产品论”。“产品是绿城的核心，我们希望继续传承的是绿城的优秀产品，给大家一个绿城代建是一家好服务公司的形象。”李军对本报记者透露说，“打个比方，供应商跟万科合作价格是90块；和绿城合作，我们会考虑在90块价格的基础上，用代建费用给予补贴，可能给到105块。这么做就是希望他能给我们提供最好的材料，造中国最好的房子。”

但这个曾被宋卫平列为核心战略的业态，能否把绿城拉出低毛利率的泥潭？研究机构似乎不以为然，6月22日，元大证券(香港)发布针对绿城中国的研报显示，三四线城市去库存或将导致该公司2016~2017财年老利率下滑。数据显示，截至去年年底，绿城50%以上的土地储备位于三四吸纳城市，“2015年公司开始打折促销，亿消化在低层级市场的存货”，该研究报告认为，这可能进一步拉低其毛利率。

公开资料显示，蓝城代建业务估值为14.8亿元，蓝城2015年的随后净利润为1.6亿元。这能否撑起绿城庞大的身躯，尚需观察。