6月23日、24日，由中国资产证券化论坛主办、戴德梁行协办的“2016中国商业地产资产证券化合作发展峰会”在上海成功举办。

周以升，中国资产证券化论坛房地产资产证券化委员会联席主席，高和资本执行合伙人

曾经高歌猛进十余年的房地产行业近年来整体步入下行趋势，去库存压力越来越大，开发商表内存量物业和持有性物业快速积累。通过金融创新优化资本结构、降低资金成本、盘活存量资源，成为房地产行业需要解决的迫切问题。

房地产证券化产业链约300余名专家学者、监管领导和从业人员参加此次峰会。众多演讲嘉宾就房地产证券化的发展现状和趋势、开发商的产融结合与结构升级战略、商业地产资产证券化交易模式等发表了精彩演讲；就私募REITs、CMBS、现行市场上参与者和潜在需求分析、如何孕育多层次的投资人市场、商业地产资产证券化法律风险管理等一系列核心技术问题进行了深层次的探讨；同时还就国内商业地产证券化业务的多个成功案例创新进行了分享。

资产证券化正在塑造房地产企业新的商业模式

传统的开发和销售型房地产企业是以销售的高周转、高毛利和高杠杆来支撑一个很高的ROE，从而实现行业爆发性增长。通过传统的融资方式来提供扩张或建设的资金，另一方面通过销售的高周转实现现金流回流，两相结合之后形成利润机制。资产证券化的出现会改变传统的商业模型，成为未来商业地产行业发展的重要方向。

上海证券交易所债券业务部高级经理贺锐骁透露，上交所资产证券化当中，房地产相关的产品规模排在第三位。

中国资产证券化论坛房地产资产证券化委员会联席主席，高和资本执行合伙人周以升认为，这种传统的商业地产模型有两点可以优化，这也是资产证券化的融入对房地产开发的意义：一是依靠资产增值和结构化评级获得高评级，同时通过流动性来获得流动性溢价，优化企业的融资成本和资本结构；二是权益类的证券化发展，以私募REITs和REITs为代表的可以盘活开发商的资产负债表，盘活其资产空间。

房地产资产证券发展仍然面临很多问题

近年来，我国资产证券化市场发展突飞猛进，然而房地产资产证券化规模仍然较小。

中国资产证券化论坛理事，天风蓝馨投资管理有限公司总经理黄长清认为，除了政策之外，制约房地产证券化发展还有以下几个问题：第一、物业的产权问题；第二、与银行贷款的竞争问题；第三、出表问题；第四、税收问题。

业界期待真正的REITs和CMBS产品落地

目前国内商业地产证券化市场的融资工具大概有三个品种：私募REITs、租金收益权的证券化和经营型物业抵押贷款CMBS。在美国，商业物业的融资市场是商业贷款、CMBS和REITs三分天下。REITs包括权益类和抵押型，共有1万亿美元规模；CMBS有8000亿规模。而国内市场上，商业银行贷款占70%以上规模。非标、银行表外及私募REITs等占少数。中国的资产证券化虽然有很多创新，但与成熟市场相比还有巨大空间。

左一：刘柏荣，中国资产证券化论坛执委会主席、中伦律师事务所合伙人;左二：贺锐骁，上海证券交易所债券业务部高级经理;左三：俞强，中国资产证券化论坛理事、中信证券资产证券化业务线联席行政负责人、总监;右三：黄长清，中国资产证券化论坛理事、天风兰馨投资管理有限公司总经理;右二：顾悦如，戴德梁行估价及顾问部董事、华东区主管;右一：陶坚，中国资产证券化论坛执委会委员、德勤证券化主管合伙人

第一太平戴维斯估价部董事甘启善表示，REITs的发展有利于整个租赁市场的发展，能够使房地产市场形成平衡的局面。盘活资金、降低融资成本，从房企角度、开发商角度是比较迫切的。提高运营者的效应、提高投资者回报。通过管理不断地提升价值，这个回报才会提高，也会让REITs可以重新进行更多的收购，开发壮大规模，提供长期可持续发展。

戴德梁行估价及顾问部大中华区高级董事，中国区总经理陈家辉认为，去年全球有790支上市的REITs，美国是全球第一，新加坡、香港、澳大利亚虽然发展历史比较短但也处于快速发展中，房地产信托投资基金是一个大方向，相信很快国内市场就会迎来发展的春天。

清华大学国家金融研究院研究员，中国资产证券化论坛执行秘书长郭杰群在国内外商业房地产抵押担保证券CMBS发展现状及案例分享中表示，REITs受阻于监管法规和税收政策，期待突破性的变化尚需时日。

此外，峰会还组织了多场小组讨论，中国资产证券化论坛执委会主席、中伦律师事务所合伙人刘柏荣，中国资产证券化论坛执委会委员、德勤证券化主管合伙人陶坚等多位嘉宾就国内地产证券化业务案例的创新分享、开发商的产融结合与结构升级战略、国内外REITs市场的比较、现行市场上参与者和潜在需求分析等话题进行了深入的探讨。中国资产证券化论坛将陆续整理并发布参加峰会的各位嘉宾精彩演讲及小组讨论内容，以供业界学习、探讨。

总体来看，商业地产证券化方兴未艾，虽然仍有很多问题需要解决、有很多挑战需要克服，但这正是时代赋予国内商业地产及证券化领域从业人员的机遇，使得我们有机会见证及亲历一个新领域从零开始的成长、能投身于中国房地产行业转型和金融深化发展的浪潮中。