等不到全国两会开始，地方政府已经开始以“去库存”的名义，展开“房地产救市”的赛跑。在福建、广东等省相继出台地方去库存新政后，辽宁省也已经确定了本省的去库存措施，相较福建、广东等省，辽宁省的去库存政策力度更大。

2月25日，辽宁省政府下发《关于化解房地产库存的若干意见》（下称27号文件），提出若干项稳定住房消费、去化房地产库存的政策措施。在契税营业税优惠的基础上，尤为引人关注的是，辽宁省政府开始向房地产开发企业减税让利。这无论是在此前福建还是广东出台的去库存地方政策中，均未有涉及。

27号文件提出的针对房地产开发企业的减税让利措施涉及所得税和土地税两个税种。按照辽宁省政府的 要求，房地产开发项目位于沈阳、大连市城区和郊区的，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为15%。

开发项目位于辽宁省境内除沈阳、大连市外，其他地级市城区和郊区的，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为10%；开发项目位于辽宁省境内其他地区的，房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为5%。

所谓计税毛利率是一种所得税预征。按照国家税务总局有关规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。

27号文件规定的所得税计税毛利率，较之前相同地区，均降低了5%左右。按照原有计税毛利率，沈阳、大连按照20%预征；位于除沈阳、大连之外其他地级城市和郊区的，按15%预征；其他地区则按10%预征。

除所得税外，另一项实施预征的税种——土地税，也已调低预征比例。按照27号文件要求，辽宁省域内的非普通住宅、商业、车库的土地税预征率调整到2%，普通住宅土地税预征率调整到1.5%。对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的用地，暂不征收城镇土地使用税。

“一般情况下，预征的所得税和土地税是不会调低的，因为这毕竟是地方政府真金白银的财政收入，如果连这一领域都要调整预征的力度，说明地方政府认为形势确实比较严峻。”某地方财政厅有关人士坦承。

也正因如此逻辑，尽管外界认为福建、广东地方版的去库存力度颇大，但主要集中在稳定和鼓励住房消费以及活跃市场层面，针对房地产开发企业的财政税收领域均未涉及。

受到东三省经济走势的整体影响，辽宁省房地产市场普遍低迷。以大连市场为例，仅有大连万科等少数几家房地产开发企业完成了当年的任务销售指标。因此，面对较大市场库存压力，辽宁省政府出台政策措施去库存的任务确实十分迫切。

从福建出台地方版去库存政策后，地方陆续出台的去库存政策有渐次加强的趋势。鼓励农村居民到城镇住房的鼓励和奖励措施、按照有关规定，对契税、营业税进行优惠、调整和控制土地供应节奏、扩大住房保障和装公积金覆盖面、加大棚改并提高货币补偿比例等措施，已经成为已出台地方版去库存新政的共性内容。

在此基础上，福建去库存新政提出了对符合条件的居民购房予以奖励、产权式酒店可以分割产权销售的措施；而辽宁省则力度更大地提出了对土地税和所得税预征率进行调整，向开发商减税让利，各省的去库存政策已经次第升级。

“现在的情况很像是各省之间在比赛，看谁的力度更大。”一位知情人士如此评价，“据我所知，随后还将有省份结合自身情况出台力度更大的去库存措施。”他说。

此前，中财办副主任杨伟民在一次公开论坛上表示，去库存的窗口期很短，必须建立新住房制度。而经历过2009年大救市后我们相信，更大力度的地方版救市政策，确实还在后面。请诸君耐心等待。

来源：攸克地产