2010年层叫停房地产企业IPO以来,国内的房地产企业未再有IPO上市案例,国内房企登陆资本市场只能选择远走海外,或A股借壳。在库存越来越严重的市场环境下,政策环境开始宽松,IPO排队企业中再度出现房企身影。证监会新披露的766家IPO受理企业名单中,出现万达商业、富力地产、金辉集团3家房地产开发企业。虽同为房企,与万达、富力这两家地产龙头相比,金辉集团的度要低很多。

日前,证监会官网发布金辉集团招股说明书。招股书显示,起家于福建福州市的金辉集团,已是一家百亿房企,但其项目多集中在二、三线城市,面临去库存艰难、短债高企、毛利下滑严重等压力。

毛利率逐年下滑

金辉集团IPO招股书显示,公司拟登陆上交所,总股本为18亿股,此次拟发行数量不超过6亿股,计划投入募资60亿元建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉城上东区四个房地产开发项目。

某业内人士表示：“对于房地产企业来说,登陆资本市场就多了一份融资渠道,对于改善企业的财务状况是十分重要的。通过上市公司的形象,能够为金辉后续扩大融资规模提供各类基础。”

在库存高企的市场背景下,房企盈利空间收窄。有市场研究机构预测,2015年房企的平均利润将首次跌入个位数,维持在8%左右。这一利润水平,甚至不能覆盖部分中小房企的融资成本,房企开始普遍面临资金链压力。

能够上市融资,缓解资金压力,对于金辉集团这样一家起家于二、三线城市的中小型地产商,尤为重要。招股说明书显示,住宅开发是金辉集团的支柱业务,2012年-2015年前9月,金辉集团销售额分别达到100.26亿元、137.97亿元、156.17亿元及94.18亿元,占主营业务收入比重达95.23%、95.68%、97.29%和98.12%。

主营收入保持稳定增长,但净利润规模却停滞不前。2012年-2015年前9月,金辉集团净利润分别实现13.70亿元、15.13亿元、13.83亿元及8.15亿元,整体业务毛利率则为44.57%、40.61%、33.30%、25.02%,呈逐年下降趋势。

尽管房地产行业毛利率及净利率整体呈现下滑趋势,但在业内人士看来,金辉的下跌过程较为迅速,这也使得其背后的债务隐忧凸显。2015年9月末,金辉集团负债总额330.9亿元,资产负债率达80%,此前3年,金辉集团的负债总额也均在300亿元左右,负债率维持在80%的水平。

上述债务中,截至2015年9月底金辉集团一年内到期的非流动负债67.2亿元,其账面货币资金仅为23.45亿元。短期债务高企,这对金辉集团短期偿债能力提出极高要求。但招股书显示,金辉集团流动比率和速动比率都低于行业平均水平。以2014年为例,金辉集团流动比率和速动比率分别为1.33和0.27,远低于行业平均的1.72和0.4。这表明金辉集团的短期偿债能力相比于行业其他上市公司属于偏弱。

项目去库存压力大

当前市场环境下,地产商大多面临着资金链压力,需要加速去库存、回笼资金。招股书披露的数据显示,金辉集团运营项目中成都的金辉悦府总体预售率只有52%、江苏淮安的天鹅湾项目从2013年建造至今预售率只有64%。

除此之外，江苏句容的四季金辉项目虽然总体预售率有59%,但南区预售率只有1%。

与此类似的是沈阳的湖畔里项目,总体预售率为55%,二期则仅为6%。作为此次IPO募资项目之一的西安城上东区项目,预售率也仅为5%。

截至2015年前9个月,金辉集团在全国土地储备有500万平方米,大多集中在江苏的三、四线城市和西南地区二线城市,其中连云港、淮安、句容、福清四个城市的土地储备就接近总量的45%。

“三、四线城市的项目营销过程中,面临同类企业的产品激烈竞争。这个可能会使得去库存的压力增大,潜在的资金成本也会相对更高。”上述业内人士表示。

记者就开发项目预售率等问题致电金辉集团,但转接电话无人接听,转接工作人员称公司信息披露负责人外出,截至记者发稿,并未联系上信息披露负责人。

金辉集团招股书披露的库存数据则显示,金辉集团2012年-2015年9月各期末,存货账面价值分别为228.4亿元、259.3亿元、265.8亿元和252亿元,占同期末总资产的比例分别为64.63%、65.38%、61.76%和60.93%,去库存缓慢。

金辉集团在招股书中也强调,由于公司目前的房地产开发项目主要集中在二、三线城市,若项目区域住房需求下降,有可能导致公司未来营业利润、净利润等指标出现同比下滑达到50%的情形。

预披露前两夺“”

招股书显示,金辉集团1996年创立于福州,实际控制人是香港商人林定强,林定强通过金辉控股间接控制金辉集团96%股份。另持有4%股权的上海华月则为林定强家族持股平台。

IPO发行后,社会公众将持有25%金辉集团股权,林定强家族则持有75%股权,为单一大股东。在金辉集团管理层,公司6位非独立董事之中,3名董事、3位监事,1名副总经理均为林氏家族成员。

虽然金辉集团是一个家族式企业,但上市却是其多年来追求的目标。2005年,金辉集团与另一地产商融侨集团以股权置换的方式开始了战略合作,金辉集团实控人林定强出任融侨执行总裁。彼时据报道,双方合作源于一个共同目标“上市”,金辉集团善于操盘,而融侨有品牌。

金辉与融侨的合作在2006年正式展开,双方以“融辉”名义迅速在全国扩张,先后进入苏州、西安、连云港、南京、武汉、合肥等城市,共同了19家房地产公司,包括北京融辉置业、重庆长江地产、重庆锦江地产、江苏融侨置业有限公司、安徽融侨金辉置业有限公司等。

但由于各自的发展理念存在一定分歧,融侨和金辉终在2010年底宣告“分手”。两家品牌各自独立之后,各地项目亦进行了划分。除去福州之外,合肥、武汉、无锡等地的项目归属于融侨;金辉则将淮安、西安、连云港的项目收于旗下。

“实际上,金辉谋求上市,本身是希望做大其品牌。其和融侨的合作过程中,可以看到,很多项目其实并不冠名金辉两字,这使得金辉本身的品牌力推广比较难。”上述业内人士表示。

而为改善地产项目布局,上市前夕的金辉集团在积极拿地。2015年年底,金辉集团以楼面价4.38万元/平米,总价28.15亿元拿下上海闵行区莘庄地块,溢价率143.28%,项目日后销售的保本价约在7万元/平米。此后不久,金辉集团又以10.1亿元拿下南京江宁胜太路一宗地块,楼面地价达到1.64万元/平米。金辉集团在其官网称,这两宗地块成交后均夺得相关地区的“”。

“金辉的上市之路,实际上就是希望从中小房企行列进入中型房企。上市前在一线城市高价拿地,是希望通过补充土地储备,来做实企业资产,这对于上市资格的获取有积极意义。”上述业内人士表示,无论从去库存还是树立品牌的角度看,金辉都需要继续开拓一线城市的土地市场。但金辉上市前积极拿地,进而造成土地成本相对高,如何在成长过程中对冲此类外部环境的风险,是金辉需要考虑的内容之一。