尽管单县无资源、无交通条件、工业基础薄弱，但打工经济和当地产业经济发展支撑起房地产市场需求，房的发展呈现出一枝独秀，农村人进城买房已成为房地产置业主力军，推进城镇化进程加速。伴随着新城区域产业发展和人口导入，开发商的开发思路逐渐向商贸市场转移，增加就业、培养税源或解决县城发展的困局。

1、打工经济为主 本地产业发展初露头角

山东省菏泽市单县地处苏鲁豫皖四省交界处，因舜帝之师单卷在此地居住而得名。作为传统农业大县，无优越的资源条件、无火车站机场等交通条件、无工业发展基础，在山东县市经济靠后。由于农业收入微薄，当地产业发展落后，很多人外出经商、打工，部分乡镇人员举家到北京、济南、青岛等地做装修、建材生意，经过十几年的发展，在北京大兴甚至出现了“单县村”。异地就学者也基本留在大中城市，从春节期间汽车站爆满可以看到“打工经济”特征明显。

面临经济发展困局，近年来政府穷则求变，一方面发展特色工业经济，目前农副产品加工、纺织服装、医药化工、塑料制品、机械制造、电动车等产业已现雏形（如12亿元的亚洲金属材料循环经济产业园、16亿元的海吉亚医药工业园、10亿元的粮食深加工循环经济产业园、5亿元的大蒜生物医药产业园等项目落地建设），目前三次产业占比约为2：5：3。另一方面，打造文化产业，构建了“五园三带一基地”（浮龙湖生态文化产业园、牌坊历史文化产业园、幵山企业文化产业园、老子文化景观园、吕后故里观光园、东沟河景观带、莱河景观带、黄河故道景观带、红色文化基地）。先后16亿元，对浮龙湖、幵山公园、东沟河绿色长廊、湖西公园、环城堤公园、老城保护开发等重点文化旅游设施建设，构建了单县一日游、两日游旅游线路。目前全县文化旅游业实现增加值超过10亿元，占GDP的比重超过5%。

2、农民进城及返乡置业需求释放 城镇化进程加速

单县房地产市场以老城区（旧城改造）和新城（经济开发区）区为主，随着县政府的东迁和单县一中（省重点高中）新校区、东大医院以及鲁能环亚、银座商业广场的启动，开发热点主要扎堆新城区，布局着大大小小十几个楼盘。从舜师花园等先落地的几个楼盘可以看出，10年前售价800多元/平方米，大部分人认为地理位置在郊区而无人问津，到现在周边成为新区地段，3600元/平的价格却炙手可热，可以看到这个城市的扩张速度。

从客户构成来看，老城大多数人都有2套以上房子，以改善型需求为主。外出务工回乡置业人员的支付力较高，在务工或经商所在城市生活过之后，对居住商业配套、生活条件的要求提高，置业关注点在于房。由于实行购房，单县一中、、、成为选房的热点区域。而务工家庭子女进城读书导致乡镇生源不足，师资力量每况愈下，倒逼其他乡镇人员进城买房。加上农村婚房需求以90后生力军为主，对于生活条件及水平的重视程度不同于以往，据调查，县一中的泰信花园、园等房比非房高出600-800元/平方米，目前乡镇人口进城置业婚房、房的需求成为房地产市场的主力。

目前乡镇进城置业需求还在释放，虽然单县有近20个新盘，从调研的园等楼盘可以看出，首付10万对于普通家庭来说仍在承受范围内，去化速度达到350-400套/年，库存压力并不大。总体来看，由于单县当地产业发展及城市配套建设速度加快，目前农村人进城买房已成为房地产市场置业的主力军，这也是推进城镇化进程的主要动力。

3、房地产开发思路转换 向商业市场建设倾斜

新盘扎堆开发区的同时，弊端也逐渐显现，粗略计算新城楼盘建筑面积累计350-400万平，但单县总人口数量仅140万人，部分非房的去化速度缓慢，开发商拿地积极性不高，针对这种情况，目前县政府、规划局把县挪至东环路外，以促进房地产市场的去化。随着本地产业经济的起步，房地产开发也转换思路，由过去的单纯开发房地产为主，逐步向商业市场建设倾斜，从而增加就业和培养税源。目前新建了一批商贸基地，如浙江商贸城，主要做五金建材、家居装饰、服饰、餐饮等，义乌商贸城主要做小商品批发零售，另外还有舜师步行街、369国际批发城、新旺街区等。未来，大量商贸城或将带动小商品经济发展及当地就业，但目前来看，仍没有形成核心商圈，粗略估算单县商业体量开发量已超过200万平，新城区人口密度较小，商业活动较为萧条，加上当地人的理念保守，商业市场的发展仍面临挑战。

总体来看，随着新城商贸发展和人口导入，新城房地产市场有望摆脱困局，顺利实现农业转移人口市民化，单县的城镇化发展正在路上。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。