一、重庆商品房市场分析

2015年，在房地产政策、信贷政策均不断放松的背景下，由于重庆库存面积仍然较大，且2015年新增供应面积仍然处于高位，今年重庆（指重庆主城区，下同）房地产市场呈现出量价齐跌的局面。

具体来看：2015年，重庆商品房新增供应2021.73万方，同比减少8.7%；商品房成交2127.7万方，同比减少4.72%；商品房销售均价7467元/平方米，同比下跌2.17%；商品房成交金额1588.73亿元，同比减少6.79%。

分业态来看，商品住宅市场量跌价涨，但销售价格涨幅有限；写字楼市场量价齐跌，成交仍然集中于渝中、渝北和江北三个区域，具体集中于解放碑、大坪、江北嘴和新牌坊四大核心商圈；商业市场则整体变化不大，成交价格小幅下跌，成交面积小幅上涨。

1、商品房市场供需双降，写字楼成交降幅大

a）商品房新增供应下滑8.7%，商品住宅新增供应下滑16.54%

2015年，重庆商品房总体新增供应2021.73万方，同比去年下降8.7%。月均供应面积由196.77万方下降至168.48万方。具体来看，3月为全年供应高峰，供应面积226万方；9月为供应低点，供应面积127.72万方。

2015年，重庆商品住宅总体新增供应1377.91万方，同比去年下降16.54%。月均供应面积由137.58万方下降至114.83万方。具体来看，12月为全年供应高峰，供应面积177.92万方；11月为供应低点，供应面积83.15万方。

b）商品房销售面积同比下跌12.6%，沙坪坝销售面积夺魁

总体来看，重庆商品房销售面积自2013年见顶后逐步回落，2015年，重庆商品房销售面积2127.7万方，同比去年下降4.7%。今年商品房成交量小幅下滑的原因主要为1、2月销量过低，均为超过百万方。但随着330新政的出台，重庆房地产市场逐步企稳，4、5月成交量均超过了两百万方。

分区域来看，沙坪坝区销售面积263.41万方，居主城第一，沙坪坝区能够销量居首的原因主要为占比较大的西永区域成交量稳定增长；高新区销售面积34.78万方，是主城销售面积少的区域。相比2014年，仅渝中区、巴南区同比增加，增幅分别为32.16%和4.2%；其余区域均同比减少，其中，北碚区降幅大，为38.41%。另外，南岸区、北部新区、江北区和九龙坡区年销售面积难分伯仲，均在250万方左右。

c）商品房成交价格微跌，渝中区成交价格高

总体来看，2015年重庆商品房销售价格7467元/平方米，同比去年微跌2.17%，为历史第二高位，但销售价格增速为近6年低。近三年，重庆商品房销售价格整体波动不大，一直在7500元/平方米左右小幅震荡。

分区域来看，渝中、江北和北部新区三区域整体销售价格较高，均接近或超过9000元/平方米，而第四的渝北区和第三的江北区差距近1500元/平方米，可见重庆项目仍然集中在渝中、江北和北部新区。具体来看，渝中区销售均价10256元/平方米，为区域高；沙坪坝区销售均价低，仅为5823元/平方米。同比去年，各区域销售均价涨跌不一。其中，北碚区涨幅大，为11.33%；渝中区降幅大，为下降16.91%。

d）商品房待售面积减少8.31%，去化周期小幅增加0.2个月

截止12月26日，重庆商品房待售面积2930.6万方，同比减少8.78%。但由于今年月均销售面积同比去年减少12.6%，因此重庆商品房去化周期相比去年12月底小幅增加0.2个月。

2、商品住宅市场量跌价涨，沙坪坝区居销售面积第一

a）商品住宅成交面积大幅下跌，沙坪坝区成交面积第一

总体来看，重庆商品住宅销售面积近两年不断回落，2015年，重庆商品房销售面积1622.53万方，同比去年下降8.53%，比商品房降幅有所扩大。具体来看，2015年1、2月，及7、8、9月销售面积相对较少，第四季度则放量成交460余万方。

分区域来看，沙坪坝区销售面积252.96万方，居主城第一；高新区销售面积28.26万方，是主城销售面积少的区域。相比2014年，仅渝中区同比大幅增长，增幅为73.26%；其余区域均同比减少，其中，北碚区降幅大，为30.01%。

分项目来看，金融街融景城、融汇半岛和金科廊桥水乡占据商品住宅销售面积前三名，销售面积分别为22.13万方、21.73万方和20.23万方。销售面积前十项目总计成交182.83万方，占重庆商品住宅销售面积总额12.3%。

b）商品住宅成交均价微升，北部新区成交均价居首

总体来看，2015年重庆商品住宅销售价格6820元/平方米，同比去年微涨0.95%。具体来看，近五年重庆商品住宅销售价格变化不大，一直围绕6800元/平方米波动。

分区域来看，北部新区销售价格高，达8948元/平方米。另外渝中区销售价格也超过8千，其余区域销售价格均在8000元/平方米以下，其中沙坪坝区销售价格仅为5366元/平方米，是主城区商品住宅销售价格低的区域。相比2014年，各个区域销售价格涨跌不一，其中，南岸区降幅大，为7.8%；江北区涨幅大，涨幅为14.99%。

分项目来看，万科悦府、中海峰墅和融科橡树澜湾占据商品住宅销售价格前三名，销售价格分别为22744元/平方米、20152元/平方米和19526元/平方米。中安翡翠湖销售价格仅为第10名，但其价格已经是重庆商品住宅销售均价2倍有余。

3、写字楼市场量价齐跌，渝中区占据写字楼成交面积、成交均价头把交椅

a）写字楼成交面积下跌5.2%，渝中区成交面积遥遥领先

总体来看，2015年重庆写字楼市场销售面积136.19万方，同比去年小幅下降4.53%。另外，即使今年写字楼市场销售状况有所下滑，但仍然比2013年增长了50%。

分区域来看，渝中区仍然占据写字楼市场头把交椅，销售面积高达38.18万方，比南岸等7个区域成交面积之和还多；北碚区销售面积0.53万方，是主城写字楼销售面积少的区域。相比2014年，大渡口区写字楼成交面积同比465.12%，是增幅大的区域；北部新区则是写字楼销售面积降幅大的区域，降幅为70.49%。

分项目来看，SFC协信、重庆总部城和拓新时代占据写字楼销售面积三甲，销售面积分别为14.29万方、11.7万方和7.48万方。销售面积前十项目总计成交64.3万方，占重庆写字楼销售面积总额的47.21%。具体来看，解放碑商圈、江北嘴、大坪以及新牌坊商圈仍然是写字楼成交的主力区域。

b）写字楼成交价格下跌近2成，渝中区成交均价高

总体来看，2015年重庆写字楼销售价格9909元/平方米，同比去年下降近2成，同比2013年也出现了一定幅度的下降。

分区域来看，渝中区写字楼销售价格高，达11779元/平方米。另外江北区、北部新区销售价格也超过10000元/平方米，其余区域销售价格均在9000元/平方米以下，其中北碚区销售价格为6550元/平方米，是主城区写字楼销售价格低的区域。相比2014年，仅巴南区成交价格有所上涨，涨幅为8.46%；其余区域均同比下跌，其中江北区跌幅大，为32.46%。

分项目来看，力帆、重庆环球金融和万汇占据写字楼销售价格前三名，销售价格分别为25167元/平方米、23611元/平方米和22405元/平方米。

4、商业市场量价均小幅波动，整体走势平稳

a）商业市场成交面积小幅上涨，南岸区成交面积多

总体来看，重庆商业市场销售面积小幅上涨，2015年，重庆商业市场销售面积140.05万方，同比去年微涨0.24%，是物业类型中唯一上涨的。

分区域来看，南岸区商业销售面积24.07万方，居主城第一；高新区销售面积2.85万方，是主城销售面积少的区域。相比2014年，各区域商业成交面积涨跌不一。具体来看，渝中区同比增加91.35%，是增幅大的区域；北部新区降幅大，降幅为45.12%。

分项目来看，朝天门国际商贸城、观音桥龙湖新一街和华岩(国际)酒店用品城项目占据商业销售面积前三名，销售面积分别为12.8万方、4.15万方和3.19万方。商业销售面积前十项目总计成交36.66万方，占重庆商业销售面积总额24.09%。

b）商业市场成交均价小幅下跌，江北区成交均价高

总体来看，2015年重庆商业销售价格17604元/平方米，同比去年小幅下跌2.3%。具体来看，近3年重庆商业销售价格变化不大，一直围绕17000元/平方米波动。

分区域来看，江北区商业销售价格高，达23657元/平方米。另外渝中区销售价格也超过20000元/平方米，其余区域销售价格均在20000元/平方米以下，其中北碚区销售价格仅为11378元/平方米，是主城区商业销售价格低的区域，不到江北区商业销售价格的一半。相比2014年，各个区域销售价格涨跌不一，其中，大渡口区降幅大，为37.54%；渝北区涨幅大，涨幅为11.66%。

分项目来看，世纪财富星座、中冶北麓原和富悦阳光占据商业销售价格前三名，销售价格分别为62197元/平方米、51401元/平方米和46821元/平方米。中安翡翠湖销售价格仅为第10名，但其价格已经是重庆商业销售均价2倍有余。

二、土地市场持续低迷，恒大拿下成交总价

2015年，重庆商业用地成交规划建筑面积2836.83万方，同比去年下降11.97%，与2013年相比，成交规划建筑面积接近腰斩。

分区域来看，渝北区成交规划建筑面积868.43万方，沙坪坝区成交规划建筑面积866.6万方，渝北和沙坪坝两个区域成交占比近主城区成交量三分之二；渝中区成交规划建筑面积23.1万方，是主城销售面积少的区域。相比2014年，仅沙坪坝区和南岸区成交规划建筑面积有所增加，其余区域均下降。具体来看，沙坪坝区同比增加139.17%，是增幅大的区域；大渡口区降幅大，降幅为94.44%。

分地块来看，江北区观音桥（溉澜溪南部）组团G标准分区G18/04、G20-1/04、G26-1/05号宗地成交金额大，为41.34亿元，该地块被恒大地产底价摘得；南岸区茶园-鹿角组团A分区A17-2/05、A12-1/03、A13-1/05、A19-6/05、A16/04、A11-1/03、A20-1/03、A20-3/03、A22-1/04、A23-2/05、A19-2/04号宗地成交建筑规划面积多，达144.27万方，该地块被金隅大成摘得。

三、宽松政策环境助力房地产市场良性发展，2016年重庆房地产市场有望再赢升势

宏观环境将更宽松。经济工作会议提出，要为结构性改革营造稳定的宏观经济环境，并指出积极的财政政策要加大力度，实行减税政策，阶段性提高财政赤字率，稳健的货币政策要灵活适度，为结构性改革营造适宜的货币金融环境，降低融资成本，保持流动性合理充裕和社会融资总量适度增长，扩大直接融资比重，优化信贷结构，完善汇率形成机制。未来有货币政策和财税政策进一步放松有利于市场供求两端的可能性较大。在房地产需求端，相关货币信贷政策有望保持稳定并适度宽松，为促进需求释放提供支持；在房地产供应端，通过扩大直接融资比重、优化信贷结构、结构性减费等更多形式为房地产企业缓解资金压力，在此背景下，房地产企业的融资模式将持续发生变化，房地产金融整合的大格局将持续升级。

新市民需求受鼓励。当前房地产市场库存压力依然较大，房地产开发增速持续回落，后续需求乏力，年末高层提出化解房地产市场库存之后，刺激消费、加快库存去化将继续是未来一段时间房地产市场是高库存城市房地产市场重点。提出通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民在中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。另外，在鼓励农民购房的同时，政府也将同步推进农业转移人口市民化，加大对农民工在城镇的实时性福利待遇，加快户籍制度改革，保障农民工户籍改化，进一步更多农民工就地购房，促进房地产库存去化。

供应端发力推进改革。经济工作会议指出，要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革。房地产方面则更要在供应端发力，加大对供应端调节力度，控制土地供给规模和节奏，从源头调整市场面供应。同时，也要提高保障房货币化比例，加大安置房货币化及公租房货币化推进力度，通过打通商品房库存与保障房源渠道，在更好发挥社会保障的同时，将有效推动商品房源去化。明年通过市场筹集公租房源，由政府给予租金补贴将成为重要特点。

随着针对稳定房地产政策的不断推出，以及《重庆市人民政府厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》等地方政策的继续实施，我们预计2016年重庆房地产市场有望再赢升势。