8月末，全国首批3只保障性租赁住房REITs上市交易。至此，全市场已上市的公募REITs增至17只。此外，全市场已获批公募REITs扩容至19只。数据显示，首批3只保租房REITs均获得超百倍的认购，创下历史新高，受到市场关注。

作为创新产品，公募REITs自上市以来就颇受市场青睐。然而，在不久前公布的部分公募REITs亏损数据，仍给不少中小投资人“泼上冷水”。业内人士分析，业绩分化主要是受底层资产运营情况干扰，影响因素多为短期超预期爆发导致，对积极布局此道的基金公司而言，更需注重底层资产的投资属性。

公募REITs业绩分化

公募REITs分化较为明显，在12只公布盈利数据的REITs中，有9只实现盈利，占比超过七成。其中，华夏中国交建高速REIT二季度净利润最高，达到3316.44万元。与之相比，3只出现亏损，包含2只园区基础设施和1只交通基础设施类项目产品。总体上看，产业园区和仓储物流板块相对较好。

为何REITs产品之间业绩明显分化？上海证券基金评价研究中心高级基金分析师孙桂平分析，REITs作为权益型投资产品，通过持有并运营基础设施资产作为收益主要来源，因此长期业绩表现主要受到底层资产运营状况影响；但短期表现还受到更多因素的影响，比如市场环境、利率水平以及与底层资产相关的行业政策因素等，都会导致二级市场出现较大的波动。

“REITs上市时基础设施资产估值高低也是导致业绩发生分化的原因之一，如果资产估值较低往往导致二级市场上较长时期处于溢价交易，而资产估值过高容易导致较长时期折价交易。未来随着REITs发行上市增多，可供对比估值资产的逐渐增加，有望减少发行时资产估值偏离导致二级市场业绩分化的影响。”孙桂平表示。

安爵资产董事长刘岩也表示，原则上来说，公募REITs在产品设计上已经充分考虑到资产安全性和稳定性，出现业绩亏损应该属于极端情况，目前来看主要是高速公路类和园区基础设施类资产出现亏损，一方面高速公路通行量大幅减少；另一方面，产业园区大规模减免租金导致营收下滑。这些因素都属于短期的超预期爆发影响。

多家基金公司积极布局

从产品申报来看，多家基金公司正摩拳擦掌，积极布局公募REITs这一领域。据了解，目前各大基金公司都在积极备战公募REITs产品，筹备中的产品或已达到百只，后续将会有更多产品面市。

目前，可以发行REITs的底层资产类型在REITs相关政策法规中有明确限定范围，具体到项目而言，基础设施资产运营稳健，又具有一定增值潜力，地域优势较好，且符合国家政策导向的项目更适合发行REITs产品。

“能够提供稳定且持续现金流，且产品清晰的资产更加适合REITs项目。对于尚未开始布局的基金公司而言，更需注重底层资产的投资属性。”排排网财富产品经理徐圣雄表示，可以从两个方面寻找合适的标的。一是短期关注重点地区优质且成熟的基础设施项目，包括电力、水利、产品园等具有稳定收入和现金流的底层资产；二是长期关注新兴且符合国家未来战略规划的基础设施项目，例如保障房、新能源、产业升级设施等。

孙桂平认为，基金公司从当前已发行的资产类型中寻找合适项目发行REITs可能相对容易，在审批、发行以及后续管理等方面都有可以借鉴的案例。因为REITs涉及的底层资产差异很大，既有产权类资产，又有特许经营权资产，不同类型资产的运营差异很大，建议基金公司专注在某种类型的底层资产上，可以通过不断发行新REITs和REITs扩募，形成自己的专业优势和品牌优势，成为专业的基础设施资产运营管理平台，也让基础设施资产的价值得到最大提升。

完善REITs基金扩募机制

作为创新产品REITs持续扩容，上市时总能吸引大量资金进入，基金公司也积极布局新产品线。从产品设计上看，如何完善REITs基金，才能更好地保护投资者？

徐圣雄认为，在产品设计上，可以加速完善REITs基金扩募机制，随着REITs基金不断注入优质资产，底层资产在不同维度呈现一定的分散性，有利于减小单一资产波动影响。目前我国REITs采取的是公募基金+ABS模式，投资者间接持有资产，且在发行时，底层资产已经确认，REITs基金管理人的角色更加接近于被动管理。所以，可以通过简化产品结构和交易结构，让原始权益人、公募基金管理人和投资人更加统一，充分发挥各自优势。

“从长期投资价值来看，公募REITs底层资产优质，运营稳健成熟，具有长期稳定的现金流，加上强制性分红的制度设计，基本能够保证投资者利益不会受损，即使短期经营上出现阶段性亏损，拉长时间周期来看，也不会太影响产品本身估值。”刘岩称，“如果公募机构在后续产品设计中，考虑到极端突发性事件对业绩的负面影响，尝试通过一些业绩补偿措施或者加大分红比例等对冲措施，应该可以更好地应对超预期的业绩下滑带来的负面情绪。”