继佳兆业后，招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇口”，001979.SZ)又看上了富力地产的旧改资源。9月1日，招商蛇口在公告中表示，旗下子公司与富力地产签署了《关于华南区域城市更新项目之战略合作框架协议》，就粤港澳大湾区范围内的城市更新项目进行合作。

富力地产联席董事长兼总裁张力在签约仪式上透露，截至2021年底，该公司已签约的城市更新合作项目有64个，货值超过1万亿元，今年将继续加速相关城市更新项目的转化和销售，希望能与招商蛇口彼此赋能，互利共赢。

此前的4月6日，招商蛇口才与佳兆业、长城资产签了一份类似的合作协议，合作项目也是佳兆业的城市更新储备资源。从公开信息来看，目前双方仅落地了深圳龙岗五和旧改项目。

9月2日，招商蛇口的相关人士对中国房地产报记者表示，虽然同样是城市更新领域的合作，但富力地产与佳兆业的项目类型不同，未来落地的模式可能也会不太一样。

牵手富力 谋万亿元旧改货值

这次的战略合作框架协议是两家房企的华南区域公司于8月30日在广州富力中心签的。富力方面出席签约仪式的高管代表是张力，招商蛇口则是总经理蒋铁峰。

双方计划共同寻求适宜的合作模式和合作机制，对拟合作项目进行全面的梳理研究，推进拟合作项目后续政府报批手续及开发建设等事项。协议签订后，双方将共同组建专项工作小组，开展相关调研、谈判工作等，采用“一事一议，成熟一个，合作一个”的原则尽快确定具体合作项目及合作方式等事宜，届时双方另行签订正式的合作协议予以约定。

据了解，招商蛇口将发挥其在城市综合体和现代产业园领域投资开发、产业招商等方面的优势，富力地产则发挥投资开发全流程的专业能力及城市更新领域的丰富经验，共同建立城市更新合作发展的平台。

富力地产在公告中直言，合作协议的签订有助于实现华南区域城市更新项目的价值释放，缓解公司的流动资金压力。张力也在现场大方地介绍了富力地产的家底。截至2021年底，该公司已签约城市更新合作项目64个，规划总建筑面积超过7200万平方米，可供未来发展的可售面积超过3500万平方米，货值超过1万亿元。按可供未来发展的可售面积算，一二线城市面积占比达到93%，大湾区面积占比达到76%。

对比此前招商蛇口与长城资产、佳兆业签署的战略合作协议，可以发现，佳兆业也拿出了深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源，同样是进行全面的梳理研究后，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。公开数据显示，截至2021年6月30日，佳兆业的城市更新板块共拥有项目213个，占地面积超5370万平方米，对应可售面积预计可达1.1亿平方米，可售货值比起富力地产，只多不少。

不同之处在于，除了城市更新项目外，上述三方的合作范围还包括存量商住开发、商业综合体运营以及文旅业务等。

按照招商蛇口相关人士的说法，目前该公司与富力地产的合作仍处于初级阶段，尚未有明确意向的合作项目。

加大旧改投入与利润困局

连续与两个旧改巨头签下合作协议，招商蛇口对于城市更新板块的野心可见一斑。

虽然成立已有40多年时间，但招商蛇口直到2010年才通过旧厂房的升级改造，开始探索城市更新业务。2018年，该公司的深圳区域在内部进行资源整合，组建了专业化平台——城市更新事业部。也因此，对比其他开发商，招商蛇口的项目储备不算多，截至2021年12月，其在大本营深圳的城市更新项目预估总货值也就是3000亿元左右。

加大对城市更新业务的投入，有部分是源于对提升利润水平的诉求。自2015年重组以来，招商蛇口的利润表现一路走弱，增速从近40%，下跌到个位数，2020年归属母公司的净利润甚至录得了负增长，2021年依然是同比减少15.35%。

2022年上半年，下跌的趋势仍未扭转。期内，招商蛇口录得575.6亿元的营业收入，同比增长28.9%，实现归属母公司的净利润18.9亿元，同比下降66%。原因包括，房地产业务结转毛利率同比下降、结转毛利同比减少，以及去年同期蛇口产园REIT上市，产生税后收益14.58亿元等。上半年，该公司的毛利率为18.6%，净利率7%，均位于行业中游水平。

在年初的业绩会上，招商蛇口的管理层曾表示，过去两年公司不断加大城市更新业务的投资力度，并购业务也在积极看，这些项目的收益率也会有一定的保证，相信会对公司未来的利润率做出积极的贡献。管理层还透露，就城市更新而言，目前市场上也有战略性机会，争取拿下一些这样的项目，做一些战略储备。

在外界看来，佳兆业便是一个储备城市更新项目的战略性机会。但招商蛇口并没有表现得太急切，上半年该公司新增了27宗、计容建筑面积约420万平方米的土地，没有一幅是来自佳兆业。该公司在6月份的股东大会上表示，与佳兆业意向合作的项目大多分布在粤港澳大湾区，但只会对项目进行并购，不会并购公司平台，而且也要基于不突破自己的“三道红线”等原则。

虽然进度没有预期中得快，但合作的突破也是有的。8月底，招商蛇口中标成为了深圳龙岗五和枢纽片区城更项目的前期服务商，此前，该项目是由佳兆业提供前期服务的。至于招商蛇口入局后，未来是否会与佳兆业合作，目前尚未有定论。