2022年首只公募REITs产品华夏中国交建REIT(场内简称：中交REIT)的发行异常火爆，吸引了超1500亿元参与认购。面对有限的初始规模，公众投资者、网下投资者都面临极低的配售比例，其中公众投资者的配售比例不足1%，刷新公募基金配售比例的历史纪录。

火爆现象的背后，公募REITs产品供给不足导致二级市场过热的隐忧渐显。基金人士表示，随着更多公募REITs产品问世，市场供需不平衡的情况有望得到缓解。

公众配售比例不足1%

4月12日，华夏基金发布华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果公告。数据显示，华夏中国交建REIT公众发售部分的配售比例为0.84%，打破了此前中航首钢绿能REIT的1.76%公众配售比例纪录，成为唯一配售比例不足1%的公募基金。

华夏中国交建REIT通过战略配售、网下发售、公众发售三种方式发行，在比例配售前，合计吸引了超1500亿元参与认购。不仅公众认购份额“一票难求”，战略配售以及网下发售部分同样“僧多粥少”。

公开资料显示，在本次发售中，战略投资者数量达40家，其中非原始权益人的战略投资者认购份额比例达55%，为国内公募REITs产品最低比例。网下发售方面，公告显示，最终有62家网下投资者管理的143个有效报价配售对象按要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，有效认购基金份额为65.039亿份。网下投资者的配售比例为2.69%。

为何华夏中国交建REIT认购如此火爆？基金人士认为，原因之一在于其项目底层资产优质，现金流稳定。华夏中国交建REIT拟任基金经理莫一帆表示，项目的底层资产嘉通高速项目具备路网优势、通行优势，其单公里运营收入数据远超全国平均水平。目前来看，嘉通高速还处于爬坡期，预期未来项目增长潜力良好。

市场供需不平衡

自去年首批公募REITs产品面市以来，目前国内已经发行三批共12只公募REITs产品。从历史发行情况来看，公募REITs产品的热度一浪高过一浪。前期存量产品上市后展现出的“赚钱效应”，吸引了越来越多的资金关注这一创新产品，配售比例屡创新低。

这凸显了公募REITs产品供给较少的尴尬局面。“目前公募REITs市场供需极度不平衡。”中航基金不动产投资部人士表示，银行、保险、私募等机构认购热情高涨，需求旺盛，但公募REITs产品供给明显偏少，导致市场供需失衡。

面对有限的供给，公募REITs产品的二级市场交易价格水涨船高，多只产品二级市场价格与其内在价值偏离度较高。对于这一现象，中国证券报记者获悉，监管层已密切关注公募REITs产品交易风险，并采取了一系列措施平抑价格。

面对二级市场的过热情况，基金人士表示，投资者如果关注公募REITs产品短期内的“股票特征”，容易偏离公募REITs产品投资基础设施资产的本质。从长期投资价值来看，REITs产品的价格一定会回归到其内在价值附近的水平。

中航基金不动产投资部认为，推动公募REITs投资回归本质，需要监管层、基金管理人、媒体多方共同努力，加大REITs投教工作，持续做好信息披露工作。基金管理人定期发布季度报告、年度报告，充分向投资者披露底层资产运营状况。此外，随着监管部门审核速度加快，将有更多公募REITs产品问世，市场供需有望得到缓解。

回归公募REITs产品本质

对于公募REITs产品投资，基金人士建议，投资者以自身风险偏好为前提理性参与，关注公募REITs产品本质，长期持有。

“虽然二级市场价格的资本利得也是公募REITs产品的投资来源之一，但公募REITs产品综合收益中派息分红部分的价值，在长期持有的前提下才能得到充分彰显。”建信基金提醒投资者，当公募REITs产品在二级市场涨幅过大后，产品的现金流分派率会显著降低，价格的预期波动幅度会提高。投资者有必要深入了解公募REITs产品的底层资产及收益情况，在短期内关注二级市场涨幅的同时，从长期持有的角度留意对应分派率的降低，综合考虑两部分收益来源，坚持价值投资理念，理性看待公募REITs产品的投资价值。

作为金融市场的新兴产品，中航基金不动产投资部建议投资者，通过行业研究报告和相关披露文件的研读，充分认识公募REITs产品的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身的风险偏好，理性参与公募REITs市场投资。