自2021年6月21日算起，首批九单基础设施公募REITs已经成功上市将满九个月。随着相关支持政策不断推进，作为我国资本市场和公募基金行业的重大创新产品，投资者对公募REITs产品的认知度大幅提升。

同时，作为投资标的，公募REITs因具备高分红、抗通胀特征，且与股票、债券等其他金融资产关联性低，能起到风险分散、优化资产配置等作用，而受到广大机构投资者的重视。

进入2022年，公募REITs二级市场交易热度持续攀升，已经成为当前证券市场投资者重点关注的资产配置产品。全国人大代表、迈科集团董事局主席何金碧在全国两会期间表示，建议将公募REITs的底层资产范围扩展至商业不动产领域，从而推动实体经济高质量发展。

复权后平均涨幅达21%

2022年以来，公募基金市场尤其是权益类基金净值整体表现不佳，而与之形成鲜明对比的是，公募基金市场新型金融产品——公募REITs收益遥遥领先。

据记者统计，自上市以来截至今年3月10日，11只公募REITs复权后平均涨幅达21%，日均成交十分活跃，交易热度较高。其中，富国首创水务REIT上市至今涨幅达到56.14%，最高价距上市首日开盘价实现翻番。整体来看，多只公募REITs产品上市以来涨幅超过20%，红土盐田港REIT、中金普洛斯REIT、东吴苏园产业REIT、博时蛇口产园REIT、华安张江光大REIT上市至今涨幅分别达到32.21%、28.57%、23.74%、22.39%、21.06%。

随着二级市场价格持续走高，已经先后有建信中关村产业园REIT、富国首创水务REIT、红土盐田港REIT、中航首钢绿能REIT、华安张江光大REIT和博时蛇口产园REIT等6只公募REITs产品主动披露关于溢价风险的提示性公告或临时停牌公告，提示投资者当前产品相较于发行价出现较大幅度溢价，随着交易价格大幅上涨，净现金流分派率将显著下降，提醒投资者密切注意投资风险。

而从流动性来看，国泰君安证券数据显示，2022年以来沪深交易所REITs平均换手率高达2.48%，显著高于港交所REITs0.07%左右的平均换手率。

国泰君安分析师孙雨认为：“作为创新产品，公募REITs产品结构复杂、估值方法多样，且已上市产品数量较少，具有稀缺性。这可能会导致在投资者教育不足的情况下，面对公募REITs二级市场的可观持续上涨，普通投资者仍以基金业绩为最主要因素而盲目购买REITs产品。”

重点关注长期投资价值

多位公募基金人士在接受《证券日报》记者采访时强调，对于基础设施公募REITs项目，公众投资者的关注重点仍应是其底层资产现金流的稳定。

“不同类别项目关注点有所不同，例如高速公路的地理位置、区域禀赋是影响车流量的核心因素，产业园类关注资产区位因素、项目运营能力、行业分布等。”华泰证券研究员文晨昕认为，项目的估值定价是否合理、公募REITs管理人能力、未来扩募情况等均是考量因素。

《证券日报》记者对比首批公募REITs的三季报和四季报数据发现，其底层项目资质优良，各项目经营状况相对良好，其中，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT、中航首钢绿能REIT、华安张江光大REIT等多只公募REITs可供分配金额呈环比提升趋势。

事实上，随着公募REITs相关税收优惠、试点区域扩展至全国范围、险资入局等发展支持政策不断推进，市场普遍认为，未来公募REITs市场将快速扩容。尤为值得注意的是，2021年11月份，中国银保监会发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》，同意保险资金投资基础设施公募REITs。险资等长期机构资金陆续“入场”，为公募REITs的配置属性增添新色彩。

但也有不少业内人士表示，投资者在投资公募REITs时一定要了解产品底层资产，基于底层资产提供的现金流进行合理估价，并结合当前市场价格判断估值是否合理。尤其是近期，越来越多业内人士密切关注公募REITs二级市场短期价格波动，并多次提示投资者注意风险。

“在已上市的公募REITs二级市场价格普遍溢价的前提下，应警惕其内部收益率的下滑。”西南证券分析师沈猛认为，公募REITs更适合长期持有，应理性看待短期市场表现，重点关注长期投资价值。“我国基础设施存量市场庞大，可供发行REITs的优质资产众多，随着REITs逐渐成为基建投资的重要融资渠道，公募REITs产品有较大的扩容空间，可对新上市的REITs产品保持关注。”沈猛表示。