首批9只公募REITs诞生已满4个月。近日，多只公募REITs连续上涨，更有部分产品二级市场价格创下上市以来的新高，整体运行稳健。与此同时，第二批公募REITs也进入申报阶段。据业内人士透露，第二批产品距离获批已经不远。

场内价格整体走高

总体上看，首批公募REITs上市已满4个月，尽管前期部分产品出现破发，但截至目前，多数REITs较发售价格的上涨幅度超10%，其中4只产品涨幅超过20%。

具体来看，截至11月1日收盘，中航首钢绿能REIT涨幅最高，为31.57%；中金普洛斯REIT紧随其后，上涨28.66%；富国首创水务REIT和红土盐田港（000088）REIT涨幅分别为26.35%和25.61%；华安张江光大REIT、博时蛇口产园REIT、浙商沪杭甬REIT、东吴苏园产业REIT涨幅均超过10%。

值得注意的是，首批9只产品的涨幅出现了明显分化，平安广州广河REIT的涨幅仅为0.03%。

经营权类品种被看好

值得注意的是，截至目前，上述涨幅居前的中航首钢绿能REIT和富国首创水务REIT两只产品均属特许经营权类公募REITs，且属于生态环保项目。

有业内人士表示，REITs的收益结构主要包括分红收益和增值收益两部分。在分红收益上，REITs的收益结构类似于债券，有强制高比例分红机制保证稳定的现金流，而REITs的增值收益主要受到底层资产价格等因素影响。

该人士解释说，和产权类产品相比，特许经营权产品收益以收取费用为主，如通行费、垃圾处理费，现金流相对稳定，整体派息率较高。这或许是相关产品溢价率较高的部分原因。但与此同时，经营权类的存续时间普遍短于产权类资产的年限，项目价值将逐年递减直至终值归零；此外，由于高速公路、垃圾污水等类型基础设施项目流动性较差，极端情况下可能出现清算期内无法完成资产处置的风险。而产权类项目未来底层资产价值的上升也将驱动增值收益，投资者简单比较各项目的现金分派率进行投资决策的意义不大。

第二批产品即将出炉

整体上看，首批公募REITs上市取得良好效果，不少基金公司都在酝酿新产品，第二批公募REITs产品蓄势待发。

国泰君安临港园区REIT、建信中关村园区REIT、华夏越秀高速公路REIT3只产品已经得到受理，加上今年4月份获受理的中国铁建（601186）申报项目，当前共有4只产品处于受理状态，其中有2只底层资产为收费公路项目，2只为产业园区项目。

值得注意的是，除了上述4家获受理的产品，近几个月，多家上市公司发布公告，披露了相关公募REITs申报工作的进展。如金风科技（002202）基础设施项目、深圳能源（000027）东部电厂(一期)项目、山东高速（600350）集团项目等，目前多家公司已正式发布关于开展REITs申报发行工作报告。

中国证券监督管理委员会债券部主任陈飞此前表示，REITs是资本市场助力构建新发展格局的重要一环。依托公募REITs，将基础设施投资形成的成熟不动产，按照资本市场的定价与规则要求，纳入市场化资源配置体系，将成为畅通经济内循环，引导资本精准投资的有效途径。陈飞指出，将持续完善配套制度和监管机制，持续增加项目试点。