来源：财联社 作者：李洁

港股退市5年后，重组后的万达轻资产商管公司再次冲击香港资本市场。

10月21日晚间，万达集团旗下的商业运营平台——珠海万达商业管理集团股份有限公司(简称“珠海万达商管”)向香港联交所递交了招股说明书，其主要商业模式为，以委托管理模式和租赁运营模式管理万达广场。

“珠海万达商管拟面向全球发行股份，所募资金拟用于投资收购、扩大在管物业面积，以及改造场景、硬件、战略投资等用途。”万达商管方面表示。

“上市进程如果顺利，估计要到年底或者明年初正式完成。”一位万达集团内部人士告诉记者。

在管万达广场380座

从管理规模来看，珠海万达商管所管理的体量相当庞大。

按弗若斯特沙利文统计，截至2020年12月31日，珠海万达商管在管建筑面积超过第二名至第十名的总和。

招股书显示，截至2021年6月30日，珠海万达商管在全国204个城市管理380座万达广场，其中独立第三方项目总数106个，在管商业物业建筑面积共5420万平方米。截至2021年6月30日，珠海万达商管在管万达广场一年总客流量，高达46.07亿人次。

2018年-2020年及2021年上半年，珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，核心溢利分别为17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

“我们的大部份收入，由母公司集团拥有的商业广场项目所产生。”珠海万达商管方面表示。

招股书披露，2018年-2020年以及截止2021年6月30日，来自母公司的收入分别为89.43亿元、96.4亿元、116.76.亿元及71.68亿元，占同期商业运营服务收入81.1%、71.7%、67.9%及67.4%。

不过，珠海万达商管也在逐渐降低对母公司的依赖，也在向独立第三方大规模输出管理。招股书显示，珠海万达商管管理的380个商业广场中，独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。

而从实际运营情况看，珠海万达商管来自独立第三方的收入也在持续增长。数据显示，2018年～2020年及2021年6月30日止六个月，珠海万达商管租赁运营模式下商业管理服务产生的收入分别为9.87亿元、19.73亿元、55.33亿元、26.59亿元及24.51亿元，分别占总收入的9.0%、14.7%、32.2%、35.7%及23.0%。

从成长性角度看，珠海万达商管也有较强的增长潜力。截至2021年6月30日，珠海万达商管还有162个储备项目，总建筑面积约1910万平方米；其中，来自独立第三方业主的储备项目133个，总建筑面积约1570万平方米。

“珠海万达商管定位全轻资产模式，并通过较强的项目拓展能力积累了较为可观的第三方商管项目。对于独立第三方项目，通过项目净收益分成，与第三方业主的利益形成强绑定，可持续性较高。”贝壳研究院商业地产分析师郑中表示。

招股书显示，近三年来万达广场的平均出租率接近满租，2018年至2020年，在管商业广场的平均出租率为98.8%。

Pre-IPO融资共筹集468亿港元

值得关注的是，这已经是万达商管第二次赴港上市。

万达商管的前身是万达商业，其首次在港上市是在2014年12月23日，并成为当年港交所IPO规模最大的企业之一。但因股价较为低迷、内地和香港市场的估值落差等原因，2016年3月万达商业首次在公告称，要进行私有化退市，并于同年9月正式从港交所退市。

对于万达商业退市，万达集团董事长王健林曾表示，上市仅仅一年半又私有化退市，一定会付出比上市更高的成本。而坚持私有化原因可能是多种多样的，最核心原因是，万达商业估值太低，对不起股东和投资人。

事实上，在H股退市前的2015年9月，万达商业就启动了A股IPO程序，并于当年11月向证监会报送了招股书。但由于其一直被“疑似房地产股”，导致在A股上市面临重重困难。

在A股排队5年未获得实质进展后，王健林放弃了在A股的上市；今年3月撤回了A股上市申请，并很快启动了赴港上市计划。

与首次赴港上市不同的是，万达商管本次IPO是以轻资产物业服务的概念，重返香港资本市场的。早在2018年3月，大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司，并宣布不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。2019年底，万达商管完成了对房地产业务的剥离，全面向轻资产业务转型，其房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。

2021年3月，珠海万达商管作为上市主体注册成立，并获得珠海国资委出资30亿元战投入股。此外，万达商管还进行了一系列调整，包括对从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组。

“以轻资产模式谋求港股上市，以万达的行业地位、公司体量及成长性，应该会获得较高的估值，至少不会逊于近期上市的那些物管公司。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜曾对记者表示。

据香港经济日报9月16日报道，珠海万达商管在上市前的Pre-IPO融资中，合共筹集468亿港元，是中国今年最大规模的上市前融资的企业之一。融资由太盟投资集团(PAG)领投，总规模达28亿美元。

珠海万达商管此次IPO，还获得了国内众多业界大佬的支持。按目前公布出来的信息，珠海万达商管背后的投资者，囊括了碧桂园、腾讯、蚂蚁金服、中信资本、招商局资本、周大福等知名企业。

“和住宅物管相比，商管业务毛利润更高，加上位于优质地段的商业物业较为稀缺，近年来的估值也不断走高，利好商管业务。这也是近期多家房企谋求商管部分拆分上市，纷纷向轻资产输出转型的一个重要原因。预计珠海万达商管上市后，也将会为母公司带来更多机遇。”郑中认为。