核心观点：

金九销售旺季转淡。2021年9月，30城新房销售面积同比增速-33.44%，环比增速为-7.46%。分一二三线城市来看，同比方面，9月一、二、三线成交面积增量分别为-40.71%/-14.85%/-50.65%；环比方面，一、二、三线增速分别为-23.21%/6.91%/-14.20%。行业销售拐点从7月份就已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，考虑到：1）房地产贷款集中管理下信贷额度偏紧，需求受到抑制；2）新开工、施工、拿地偏弱，供给不足；3）去年基数较高，四季度销售将继续降速。

去化周期反弹趋势明显，上浮至四年内较高位。十大城市的存销比11.01，较上月+2.10，去化周期环比+23.57%，同比+11.32%，随着市场销售降温，去化周期开始上行，已处2017年以来较高水平。其中一、二线城市存销比分别为8.57、13.10，分别较上月+0.70、+4.20。4.20。

第二批集中供地进程过半，规则优化下稳地价效果明显。22个重点城市第二批集中供地进度过半，厦门、长春、无锡等15城完成第二批次地块出让，平均溢价率为4.9%，较2020年平均溢价率-6.12pct，较首批集中供地平均溢价率-11.61pct，福州、深圳、南京优质地块吸引力仍在，平均溢价率分别为14.7%/12.1%/6.0%，其余11城市场较为冷淡，平均溢价率均低于5%。流拍和撤牌率大幅上行，整体热度下降，主要归因于：1）政策调控频繁加码，房企资金持续承压下拿地节奏放缓；2）二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好预期相对有限，特别是竞自持、竞高品质方案地块；3）集中在二季度出让的首批地块可年内入市，对房企业绩形成贡献，房企补货意愿强烈，而对后续两批次地块，房企观望情绪上升。

央行释放维稳信号，政策转向拉开序幕。央行在9月末的房地产金融工作座谈会和三季度例会中均提到了“两维护”，即“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”，政策已经由“从紧”转向“维稳”，后续可期待按揭贷款和房企信贷的宽松。同时，近期多个城市出台“限跌令”，哈尔滨也打响了救市第一枪，出台多项举措维护房地产市场的发展，我们认为目前政策转向已经拉开了序幕，在“房住不炒”的主基调下，“限涨限跌”并行，信贷放松可期。

投资建议：当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，政策已经释放维稳信号，信贷侧面放松可期，根据以往经验，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。行业在信用风险暴露的过程中中加速“优胜劣汰”的进程，逐步出清，待风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）；建议关注优质物业管理公司：金科服务（9666.HK）、旭辉永升服务（1995.HK）、新大正（002968）。