随着经济复苏，社会消费品零售总额增长，三季度，深圳甲级写字楼和零售物业市场活跃。

近日，第一太平戴维斯数据显示，三季度，深圳全市甲级写字楼净吸纳量创下历史新高——首次超过30万平方米，环比增长86.5%。与此同时，深圳甲级写字楼的空置率环比下降2.6个百分点至23.9%，为两年内最低值。租金指数三年内首次录得正增长，环比上升0.7%。

零售物业方面，三季度，深圳全市零售物业净吸纳量大幅上升至32.4万平方米，较2021年上半年总吸纳量高出3.4倍，全市平均空置率继续环比下降0.8个百分点，至8.5%。

租金指数三年内首次录得正增长

甲级写字楼供应方面，2021年三季度，深圳全市有2个新项目入市，分别是南山招商前海湾B座、罗湖中国人保金融中心，共为市场带来10.6万平方米新增供应。截至季末，深圳全市甲级写字楼总存量上升至885.3万平方米。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇表示，三季度，深圳市TMT行业头部企业对甲级写字楼的需求量较大，租赁面积过万平方米的交易不少，金融与房地产行业也表现活跃，租赁面积过千平方米的交易数量较多，带动全市租赁需求显著增长。“与广州比起来，深圳的甲级写字楼需求量增长迅猛。”谢靖宇表示，

在此背景下，三季度，深圳全市单季净吸纳量创下历史新高——首次超过30万平方米(30.7万平方米)，环比增长86.5%。从各区域来看，南山区净吸纳量仍居全市首位，季内净吸纳量达17.2万平方米，占全市总量的56.0%，其次为福田区，净吸纳量为34.0%。

在租赁需求持续释放的背景下，三季度，深圳大部分区域甲级写字楼空置率环比下降，福田区空置率为18.0%，环比下降3个百分点；南山区空置率为27.3%，环比下降3.3个百分点；宝安区空置率为36.3%，环比下降4.4个百分点；罗湖区由于新增供应入市，空置率环比上升4.3个百分点至23.7%。截至季末，深圳全市平均空置率环比下降2.6个百分点，至23.9%为过去两年内最低值。

另外，谢靖宇表示，三季度，深圳甲级写字楼市场情绪显著改善，业主信心普遍增强，尤其在楼宇品质较高、地理位置优越的项目中表现更为突出。继前两季度全市甲级写字楼平均租金降幅持续收窄后，三季度深圳甲级写字楼租金指数三年内首次录得正增长，环比上升0.7%，全市平均租金上涨至184.4元/平方米/月。

对于接下来市场的走向，谢靖宇表示，2021年第四季度，深圳市甲级写字楼新增供应仍然较为充足，预计六个新项目将竣工入市，合计可租赁面积约55.6万平方米。鉴于四季度以及来年都有大量新增供应入市，龙头企业需求扩大的持续性有待观望，市场去化压力或将再度增大，全市空置率预计有所上升。而随着租赁市场竞争的加剧，业主将重新采取以价换量策略，令全市租金再度下降。但品质高、地理位置优越的部分项目或受影响较小。

值得注意的是，9月6日，前海宣布扩区，那么，这会不会导致福田CBD的需求外迁至前海区域？第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿表示，前海扩区是为了吸引更多外地的企业来，而不是把福田的吸引过去，前海扩区对福田区甲级写字楼的需求量影响较小。

零售租赁需求增长明显

零售物业方面，三季度市场快速恢复。数据显示，2021年1-7月，深圳全市社会消费品零售总额5302.94亿元，同比增长20.1%，较疫情前的2019年同期增长5.3%。分消费类型看，餐饮收入同比增长26.6%，商品零售收入同比增长19.3%。

第一太平戴维斯数据显示，2021年第三季度，全市有一个新项目开业入市，为市场带来30.5万平方米新增供应。因此，全市优质零售物业总存量扩容至约563.0万平方米。与此同时，部分存量优质零售物业持续进行品牌焕新升级计划。

随着社会消费品零售总额的增长，深圳零售物业的租赁需求也随之提升。第三季度，多数商圈租赁需求增长明显，叠加大体量新项目均以较高入驻率入市，带动深圳全市零售物业净吸纳量大幅上升至32.4万平方米，较2021年上半年总吸纳量高出3.4倍。

分类来看，餐饮类业态租赁需求旺盛。多个现存零售项目完成改造，引入多个餐饮新店。例如，南山区万象天地原诚品生活区域部分调改为MIXC Food Lab餐饮主题区，引入Enoteca、Fuwa Fuwa、皮爷咖啡等品牌华南首店及全新形象店。此外，时尚、配饰及汽车等业态需求保持活跃。

鉴于大体量新项目开业入驻率表现优异，且各商圈存量项目空置率均有小幅下降。其中福田区空置率为8.9%，环比下降0.1个百分点；罗湖区空置率为13.7%，环比下降0.1个百分点；南山区空置率为11.9%，环比下降0.8个百分点；宝安区空置率为5.9%，环比下降0.4个百分点；龙岗区空置率为2.2%，环比下降0.2个百分点；全市平均空置率继续环比下降0.8个百分点，至8.5%。

另外，三季度，深圳多数商圈租金指数表现平稳，受部分存量项目租金略微下调的影响，全市租金指数环比微降0.1%。截至季末，全市平均首层租金下跌至647.9元/平方米/月。

第一太平太维斯数据显示，2021年第四季度，全市预计迎来三个总建筑面积合约18.3万平方米的优质零售项目开业，其中两个位于前海片区，包括万象前海及前海K11。深圳仍将继续吸引新品牌进驻，需求预计保持活跃。鉴于同期新增供应相对有限，届时全市空置率料将维持稳定。