核心观点：

市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合。8月单月，销售金额、销售面积增速分别为-19%、-16%，销售加速下行，接近2010年以来的三个低点。考虑到：1）房地产贷款集中管理下信贷额度依旧偏紧，需求受到抑制，并且随着个别企业信用风险的暴露，购房者的观望将加重；2）新开工、施工、拿地偏弱，供给不足；3）去年基数较高，销售仍将继续降速。当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，未来政策博弈的预期将逐渐加强，但“房住不炒”的总基调难以变化，可期待央行层面对于房企信贷和居民按揭贷款的调整。

土地市场成交依旧冷淡，第二批集中供地将引导溢价率下行。8月单月土地购置面积增速为-14%，较上月下降14pct。由于溢价率高企和融资监管，房企拿地谨慎，土地市场成交冷淡，但第二批土地集中供应迎来规则调整，通过控最高限价、摇号等方式，降低土地溢价率，我们认为未来土地市场在“稳地价”的目标指引下逐步回归理性，下半年房企将迎来不错的拿地窗口，但由于资金环境仍较紧，土地成交的回暖还需等待。

销售转冷和拿地偏淡将继续影响企业新开工的节奏，竣工修复具备确定性和持续性。8月单月新开工面积增速为-17%，新开工加速下行；竣工面积8月增速达28.4%，竣工还在持续修复，具备确定性和持续性，物业管理行业将持续受益于竣工周期的回归。

开发投资在偏弱的施工和土地成交的带动下下行。2021年1-8月份全国房地产开发投资完成额同比增长10.9%，较1-7月下降1.8pct。8月单月投资增速为0%，绝对值与去年同期水平持平。偏弱的施工和土地成交将继续带动投资下行，我们维持全年房地产开发投资同比增速在5.5-6.2%的判断。

房地产资金面预计持续偏紧。8月单月，到位资金增速为-7%，与上月持平。国内贷款、自筹资金分别占比12.6%、30.3%，均处于10年以来的最低水平。在银行贷款额度趋紧、销售热度降温的影响下，房企到位资金增速持续下行。房企目前主要的资金来源为定金及预收款、自筹资金和个人按揭贷款，在销售降速、融资管控的背景下，预计房企资金面将继续偏紧。

投资建议：行业的主要矛盾是在“高地价、限房价”的环境下不断下行的盈利能力，但在土地政策的不断调整下，房企的利润空间受挤压的局面将得到改善，当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，未来政策博弈的预期将逐渐加强，市场预期或将迎来修正。目前来看，市场对板块的预期过于悲观，主流房企PE（2021E）均值为4倍，股息率为7.6%，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际，“低估值+高股息”的组合凸显性价比。在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇，我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、新城控股（601155）、金科股份（000656）。