2017年入市的北京限竞房，供应房源约10万套，截止到2021年4月20日，已完成网签约6万套。随着2021年一季度以来，限竞房项目批量入市，市场格局正悄然发生着变化。

过去几年，限竞房因总价低而备受刚需人群青睐，但从市场表现来看，限竞房业主也并非一味追求低价。4月26日，时代周报记者走访了多个限竞房项目发现，目前限竞房市场“抢房”与“去化难”两种极端的销售现象正在同时发生，一些销售困难“大户”甚至开始打起了“价格战”。

限竞房市场呈现两极化趋势

城区内的限竞房最受欢迎，城郊区域限竞房销售整体不甚乐观。据统计，2018年以来，限竞房累计供应量在50万㎡以上的区域中，隶属城六区的朝阳区及丰台区限竞房去化率较高，分别为87％和67％；而城郊房山区和顺义区去化率分别为47％和39％，低于平均水平。

时代周报记者走访位于朝阳区的限竞房项目奥森one售楼处发现，看房人非常多，现场销售人员告诉记者，奥森one在2020年开盘，当天仅用了8分钟就售出1122套房源，目前，奥森one去化已经进入尾声，可选房源不多。

但横向对比城郊限竞房市场，销售情况还呈现出两极化趋势。

在位于北京市房山区良乡的旭辉城售楼处，看房人却寥寥无几。项目销售人员告诉时代周报记者，项目开盘已有两年，目前各种户型都有房源且优惠力度很大。同样面临去化问题的还有距离旭辉城不远的金樾和著，项目销售人员向时代周报记者解释称，项目去化慢主要是因为地理位置。据相关机构分析，截至3月底，旭辉城去化率为49.3％，金樾和著去化率为32.3％。

并非所有城郊限竞房都存在去化难问题。时代周报记者走访发现，位于北京大兴区南五环的瀛海府，与旭辉城和金樾和著几乎同时间入市，目前已告售罄。位于北五环外孙河的瑞悦府，开盘当天去化率也达到了80％左右。

一名朝阳区北五环限竞房项目金辰府的业主告诉时代周报记者，“购买限竞房时，价格是影响选择项目的主要因素，但同时，也会考虑项目周边的交通、配套等情况，如果项目的交通，教育、医疗资源都不好的话，即使价格再便宜也不会选。”

“价格战”一触即发，25个项目降价10％

为加速去化，销售情况不容乐观的限竞房项目，开始打起了“价格战”。

旭辉城的销售人员告诉时代周报记者，“我们属于同区域比较低的价格，其他项目基本都到了3.6万左右，我们平均售价还不到3万。”作为北京限竞房早期入市的项目之一，旭辉城在2018年预售时的定价为3.8万／平方米，而今降价到不足3万／平方米的售价，不仅没能收获更多业绩，反而引发了前期购房业主的不满，维权问题频发。

其他限竞房项目，也在尝试用价格优惠来吸引更多客群。位于门头沟的华萃西山项目，在2019年11月标价48000元／平方米，目前标价46000元／平方米，同时，打出了钜惠30万的营销广告。

此外，通州区的禹洲朗廷湾，也在推出特价房源，最高每套可减免27万元。

据搜狐焦点统计，截至三月底，限竞房成交均价比限定均价低且降价幅度在10％及以上的楼盘有25个，占了总数的24.8％，接近四分之一。这些楼盘大多处在六环外，周边没有轨道交通，配套也欠缺，而且竞品数量多，所以用降价走量的方式来加速去化，其余楼盘基本与限价持平。

有分析师告诉时代周报记者，从分区域看，北京五环内房价上涨相对明显，但五环外项目的价格战依然激烈。据他分析，这些去化难的限竞房项目销售周期大概率要1～2年时间，未来不排除价格继续下探的可能。

限竞房市场进入2.0时代

日前，据中原房地产发布数据显示，北京地区可售限竞房项目存量套数为25387套，可售面积为315.85万平方米，远低于2020年和2019年。行业人士猜测，限竞房1.0版本的项目消化逐步进入尾声，单纯的“限房价、竞地价”的限竞房格局将不复存在，随着市场行情变化，限竞房即将迎来2.0时代。

有机构人员告诉时代周报记者，今年北京市“两集中供地”设置了“房价指导意见”，这实质上也是一种“限竞房”。

近期，北京市自然规划局网站发布今年第一批集中供地的名单，首次引入了房屋销售价格引导机制，开发企业将在土地竞买环节对房屋售价做出承诺，作为未来办理房产预售证的前置条件。

和硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者分析，北京集中供地要求开发商对未来的预售价格做出相对应的承诺，对于房价调控还会有更加市场化的手段，从而保持“稳地价、稳房价、稳预期”的市场调控政策的持续性和稳定性。

北京市对“限竞房”的管理将走向精细化，摆脱简单的“一刀切”。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志告诉时代周报记者，从持续“稳地价”到房屋销售价格引导机制前置，政府及相关部门兼顾了土地、开发企业、买房人三方的利益，同时亦考量多方市场需求，反映出北京市建立“房地联动、一地一策”，加强精准调控的决心。