本月观点：3月热点城市及长三角城市群接连“打补丁”加码调控，各地严查购房资金，房地产金融监管从严。“小阳春”行情下，3月取证推盘节奏加快，成交延续高增，后续主流房企销售表现可期；同时多地明确供地“两集中”，利于缓解地价上涨压力，改善行业拿地隐含毛利率，亦利于龙头规模房企扩大自身优势。投资建议方面，当前地产板块估值、股息率仍具吸引力，短期重点关注热点城市集中供地成交情况，若拿地端隐含毛利率有所改善，有望带动行业估值修复。个股建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的金科服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业。

政策：延续偏紧基调，严查购房资金。3月涉房类政策共47项，环比升74.1%；其中偏紧类27项，偏松类10项。中央层面严查资金违规进入楼市，住建部约谈5城负责人，强化政策实施效果。地方层面，热点城市调控以“打补丁”为主，长三角城市群为密集调控区域；杭州、西安等地相继加码“四限”；无锡、成都等地将建立二手房成交参考价格机制；沪深杭等热点城市严查经营贷、消费贷进入楼市，房地产金融监管持续从严。

资金：信贷投放边际收敛，境外融资明显降温。3月M2增速环比回落0.7个百分点，社融存量增速环比回落1个百分点，货币政策向常态回归。融资到期压力下，3月房企境内信用债、集合信托发行规模大幅提升，环比分别升156.7%、升172%。受近期美元债波动较大影响，3月境外债仅发行20亿美元，环比降49.3%。随着“三条红线”、房贷集中度新规共同发力，高频监测下预计行业融资环境维持偏紧状态。

楼市：取证推盘加快，成交增速保持高位。楼市“小阳春”下，3月35城商品房平均批准上市面积环比升93.1%，取证推盘节奏明显加快。3月重点50城新房、20城二手房月日均成交同比增长93.8%、64.4%，考虑2020H1低基数、楼市热度延续，短期成交同比仍有望维持高位。各能级城市分化明显，3月一线城市销供比环比大幅提升68.2pct，二线及三四线城市环比分别降22.4pct、33.1pct，中期维度下，低能级城市库存承压。

地市：成交量增价跌，溢价率整体回落。3月百城土地成交建面0.81亿平米，环比升41.8%，土地成交均价环比降40.2%，土地溢价率14.1%，环比降2个百分点，受集中供地政策影响，3月部分高能级城市未出让土地，且供应土地大多位于非核心区域，百城土地成交均价及溢价率均出现回落。考虑短期楼市热度延续、房企年初拿地便于年内入市，短期土拍积极性仍有小幅回升可能。后续随着销售去化承压、集中供地政策落地，地市预计整体以稳为主。

房企：低基数下销售保持高增，拿地力度收缩。百强房企3月单月销售面积、销售额较上年分别同比增长46.3%、59.2%，较19年同期增长26.9%、31.8%。3月50强房企整体拿地销售金额比14.9%、拿地销售面积比38.4%，分别环比降10.3pct、降2pct。红橙黄绿四档拿地销售金额比分别为11.6%、9.9%、14.1%、15.6%。3月房企拿地力度整体收缩，以应对4-5月优质地块集中入市高峰。整体看，黄档、绿档房企拿地态度相对积极。

板块表现：3月申万地产板块下跌3.91%，跑赢沪深300（-5.4%）。截至4月21日，当前地产板块PE（TTM）8.29倍，估值处于近五年2.3%分位