“十四五”开局之年，《政府工作报告》《“十四五”规划纲要》《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》等党和国家的重要文件均以较大篇幅关注住房租赁发展。从资本青睐到资金暴雷的长租公寓，站在风暴的中心的住房租赁市场，经历20年的发展，也站到了时代的风口。

4月14日，ICCRA住房租赁产业研究院发布《住房租赁20年：政策·逻辑·未来》报告（以下简称“报告”），首次梳理我国20年间住房租赁市场的政策变迁，深度挖掘供给端、需求端、资金端与及监管端的新变。

中房协公寓专业委员会执行秘书长、ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为，我国住房租赁市场正处于鼓励发展与加强行业规范并重的新时期。对照国外经验，我国住房租赁REITs时代即将到来，预计规模将达3000亿元。

住房租赁走过四个阶段需打通“租售同权”症结

“我就是城市新市民的代表，2014年在北京租房子，我就研究了这个市场。”赵然回顾，正是在对这个行业的深入研究过程中，对住房租赁20年进行了梳理，并将其分为四个阶段。

以《第十个五年计划纲要》等政策文件为标志，报告指出我国住房租赁的市场从2001年便已初步培育，而不同时期政策端对于住房租赁市场的定位则有所差异。

赵然分析，过去20年里，我国住房租赁市场先后承担了补充健全房地产市场体系、去杠杆保民生工具等等角色定位。而2016年，“购租并举”的提出才使得我国以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系逐步健全发展。

时至今日，我国住房租赁市场已发展至机遇与挑战并存的第四阶段，政策开始向鼓励发展与加强行业规范并重的方向倾斜。住房租赁20年的演进，亦是其从房地产市场补益部分向重要民生部门不断靠拢的进程。

在激励与约束并重的当下，报告以供给端、需求端、资金端、监管端为视点细察我国住房租赁市场。在供给端，赵然表示“以增量盘活存量是主要思路”。供给端的存量主要指是住宅存量、商业存量、工业存量的改造，都存在改造难度大、合规成本高等方面的难题。相对而言，增量则是指住房租赁专项用地新建项目。

据ICCRA测算，按照国土自然部要求，2021年在年度计划中单列租赁住房用地占比一般不低于10％，则未来3-5年内可确定的新建潜在供应为122.5万套（间）。但赵然同时指出，当前住房租赁市场的供给仍存在着供需错配的问题，“真正的有效供给应该是契合新市民生活需求的供给，它有着几个特点：靠近产业园、交通便利、基础生活配套设施齐备。”

从需求端来看，2018年至今，多数城市从租房补贴、便利落户、提供人才专项租赁住房等方面为人才解决困难，释放人才安置政策，给予租客补贴和权益。赵然认为租售同权才是结题症结，“实现租售同权仍然有一段很长的路要走，目前看来，在人才落户、子女义务教育等方面都有政策需要突破的地方”。

未来趋势：住房租赁REITs时代将至，规模或超3000亿元

“行业正在回归到正常状态，逐步走向良币驱劣币的时代。”中海长租公寓负责人张仁勋认为，合适的产品在市场中仍会有很大的机会，

当然，合适的住房租赁产品亦是发行REITs的基础。在报告中，特别指出“住房租赁REITs时代将至。”

以美国住房租赁市场的发展历史作为参考可见，上世纪60年代，美国经济复苏，政策通过刺激供给来缓解大城市贫富分化及贫民窟矛盾。1967年美国开始设立REITs，促成了美国住房租赁市场的第一次发展。到90年代，宽松的货币政策和扩张的财政政策进一步促进美国住房租赁行业的发展，房利美、房地美进入多户住宅领域，其在1991年推出权益型REITs，美国住房租赁市场进入金融创新推动的产业结构转型期。可见，住房租赁市场迈向成熟，离不开金融创新工具及其背后一整套的政策、税收激励。

反观国内市场，截至2019年底我国已相继推出了30多只住房租赁类REITs产品，对这一领域进行了有益探索。随着市场供给的多元化，特别是租赁住房用地来源的拓宽，加之资金端扩大租赁住房建设资金来源，政策端积极探索对租赁住房企业的税费支持，报告认为我国住房租赁市场即将迈入REITs时代。

据ICCRA住房租赁产业研究院估算，当前我国住房租赁市场的整体规模为2.52万亿元人民币，参照国外经验则住房租赁REITs的规模约为3000亿元人民币。

赵然判断：“未来住房租赁REITs的推出，将促进房地产市场形成低金融杠杆、可持续发展的商业模式。借助REITs，住房租赁企业能够轻装上阵，也就从真正意义上实现了“开发、运营、金融退出”的闭环。此外，由于REITs执行的是长期投资策略，并且具备专业的资产管理，其还将有助于整个住房租赁市场的专业化发展，有效减少市场波动，成为房地产市场长期健康发展的稳定器。

“作为纯运营商，我们也希望未来能从政策端拿到一些补贴。”谈及未来，海悦.贝客董事兼总经理罗庆补充说。

乐乎公寓集团联合创始人于洗胤亦认为租赁市场的运营企业是当下市场所缺。打造合适的产品，寻找合适的客户，是这些住房租赁企业要持续打磨的重点。