3月百城楼市政策精读：多地加码楼市政策，金融监管力度持续加强
政策概要
3月，中央强调坚持“房住不炒”定位不变，稳地价、稳房价、稳预期；央行强调保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度；银保监会等三部委发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场。地方层面，上海、成都、西安等城市发布楼市收紧新政，涉及土拍、限购、限售、限贷等内容；北上广深等热点城市监管部门继续开展严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为。
三月楼市政策精选
两会：坚持“房住不炒”定位，保障好群众住房需求
因城施策：各地加码楼市调控，稳定市场预期
金融监管：多地严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场，房地产金融监管继续从严
两会：坚持“房住不炒”定位，保障好群众住房需求
3月5日，政府工作报告指出，要保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，在住房保障方面，政府工作报告表示，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。在住房租赁方面，政府工作报告表示，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
同时，政府工作报告提出，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。政府投资更多向惠及面广的民生项目倾斜，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水平。
中指精评：
2021年政府工作报告中，关于房地产调控内容整体延续了往年提法，除了“房住不炒”外，“稳地价、稳房价、稳预期”目标亦写入政府工作报告，2021年“房住不炒”总基调不变，短期调控政策仍将保持连续性和稳定性，整个政策环境的松紧程度仍将体现在因城施策方面。
为解决中低收入人群和新市民的住房刚性需求，今年的政府工作报告提出，保障性租赁住房和共有产权住房在“解决好大城市住房突出问题”中承担起重要角色。为了增添此类产品的供给，报告中明确三种方式和支持，即增加土地供应、安排专项资金和集中建设，这体现了政府在土地、财政、规划等方面给予的配套支持，对于地方政府因城施策具有非常好的导向。
3月13日，全国人大通过《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，指出完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求。
加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。因地制宜发展共有产权住房。
中指精评：
“完善住房市场体系和住房保障体系”作为未来五年住房建设的重要工作内容，是实施房地产长效机制的重要保障。“房子是用来住的，不是用来炒的”自2016年中央经济工作会议首次提出，今年将这一表述列入《“十四五”规划纲要》，充分表明房地产远离投资属性是大势所趋，投机炒房行为将被严厉禁止。未来五年或更长时间内，“房住不炒”都将是房地产调控的基本原则和底线。另外，强调“建立住房和土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”，未来，土地、金融、财税等方面的政策将有所侧重，进一步发挥其在促进房地产市场健康平稳发展中的积极作用。
因城施策：各地加码楼市调控，稳定市场预期
3月，住建部副部长先后带队赶赴杭州、无锡、成都、西安等市调研督导房地产工作，指出城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持“房住不炒”，切实落实城市主体责任；政府要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。在此背景下，各地监管部门积极响应中央政策要求，结合当地实际情况，出台楼市调控收紧政策，保障当地房地产市场平稳健康发展。
表：2021年3月部分省市房地产政策一览
资料来源：中指研究院综合整理
中指精评：
整体来看，本月多数城市出台的楼市调控政策以“打补丁”为主，是对各地之前楼市调控政策的补充，内容涉及加强住宅用地供应管理、限购、限售等方面。成都此次房地产新政在金融、土地、房地产市场多维度综合施策，在保障居民合理住房需求的同时，对于扰乱市场秩序的行为进行了精准的纠偏与堵漏，清晰的向开发商、购房者传递出了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
本月，韩正副总理在发改委召开座谈会指出，要解决好大城市住房突出问题，大力增加保障性租赁住房供给，持续加强房地产市场调控；南昌楼市放松政策发布当日即撤回，充分表明了中央对于房地产调控的决心。另外，部分城市提出要建立和完善住房和土地联动机制，特别是房价地价联动机制，土地端的调控作用将进一步显现；东莞、无锡、成都、西安等城市明确将建立二手房价格发布机制，二手房市场预期的稳定也将得到更多关注。当前，一线城市的调控政策为热点城市亦提供了“范本”，短期预期不稳的热点二线和三四线调控政策将继续跟进。
金融监管：多地严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场，房地产金融监管继续从严
3月22日，央行召开全国主要银行信贷结构优化调整座谈会。会上强调：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。
3月26日，银保监会、央行、住建部发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。《通知》从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。
表：2021年3月部分省市严查首付款来源和经营贷事件一览
资料来源：中指研究院综合整理
中指精评：
在中央防范化解金融风险，坚决防止经营用途贷款违规流入房地产领域的背景下，3月，北上广深等多个热点城市监管部门继续开展严查购房首付款来源和经营贷违规流入房地产市场等行为，审查范围持续扩大，审查力度持续加强。中央已明确实施好房地产金融审慎管理制度，未来仍将坚决打击投机、投资炒房行为，保障房地产平稳健康发展。当前严查经营贷等资金违规流入房地产市场已向全国扩围，住房信贷环境整体收紧。
主笔分析师：马琛
本文来源：《中指丨百城楼市·政策精读（2021年3月）》
