物管行业的头把交椅，碧桂园服务似乎从未打算让出。

3月22日下午，碧桂园服务（股份代码：6098.HK）发布2020年度业绩，公告显示，公司2020年全年实现营业收入156亿元，同比增长约61.7％；税前利润约37.1亿元，同比增长约78.9％。截至2020年12月31日，物业服务合同管理面积约8.2亿平方米，同比增加约1.4亿平方米，另“三供一业”业务的物业服务的收费管理面积及合同管理面积均约为8520万平方米。

对于这一成绩，碧桂园服务控股有限公司执行董事、总裁李长江表示满意，并提出了新的“五年规划”，即：2021年～2025年将在物业服务、增值服务、商写、城市服务等方面实现突破，收入和利润将实现复合增长达到50％以上。

值得注意的是，在这次业绩会上，“千亿目标”被正式抛出。相比去年品牌发布会上首次提出时“犹抱琵琶半遮面”的态度，这次其态度十分肯定。

碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏面对媒体表示“：我们对实现千亿目标十分有信心。”

在业绩会当天晚上，出现了颇为戏剧性的一幕，业绩会结束后不到1小时，碧桂园服务再发一条重磅公告称：要约人拟将蓝光嘉宝从联交所除牌。公告发出次日，碧桂园服务市值涨至2137亿元，首次超过碧桂园。

实现千亿，也许只差几个收购

对于眼下碧桂园服务来说，实现千亿，也许只差几个“收购”。但李长江想要的增长显然不止于此，他表示：“我们要的是高质量增长，不跟风，不为了规模而规模。”

2018年，碧桂园服务成立合资公司，开始进入“三供一业”中的物业管理及供热的分离移交改革领域，并已于2020年内顺利完成对项目的全面接管，自此进入城市服务领域。此后，其先后收购了嘉凯城物业、港联不动产、满国康洁、城市纵横、文津国际等。

这些收购不仅为碧桂园服务带来规模增速，也在其整合运营中，逐渐成为各大业务板块，尤其是社区增值服务链上重要的一环。

以城市纵横、文津国际为例，通过收购这两家公司，碧桂园服务成功拿下社区传媒服务和社区保险业务，这两大业务嫁接进入社区增值服务，仅一年便带来显著的收入及利润增长。

财报显示，碧桂园服务社区增值服务目前已形成六大业务，包括到家服务、家装服务、社区传媒服务、增值创新服务、房地产经纪服务及园区空间服务。2020年，社区增值服务收入约17.3亿元，同比增长约100.1％，占总收入比例提升至约11.1％，占整体毛利比例提升至约21.3％，成为碧桂园服务利润第二大来源业务板块，毛利率保持稳定约为65.1％。

其中，增长最为明显的一块业务是社区传媒业务，收入较2019年同比增长约273.6％至约3.5亿元，这一业务源自2020年碧桂园服务对城市纵横（上海）文化传媒股份有限公司（“城市纵横”）的收购。

财报显示，碧桂园服务2020年收入构成分别来自于：物业管理服务、社区增值服务、非业主增值服务“、三供一业”服务及城市服务。其中，物业管理服务2020年收入为11.87亿元，较2019年增长4.6亿元；社区增值服务为1.06亿元，较2019年增长3567.5万元；非业主增值服务173.2万元，较2019年减少212.5万元。

此外，这些增值服务根据业务匹配度，可以嫁接入其他业务板块。

2020年，碧桂园服务收购了福建东飞、山东满国康洁，两家公司主营业务均为城乡环卫清洁。其也借此顺利进入城市服务领域，城市服务的巨大空间，无疑为增值服务增长提供了更大的想象空间。

“如教育、酒店、农业、生鲜超市、回迁房等等，这样一些业态我们与它结合，提供一站式的更多的服务。通过这种品牌赋能，统一归口、调配资源、提升效益，来发挥在这个城市里的规模经济，通过切入G端，再来接入B端，覆盖了企业和园区，在引流C端形成城市服务的总包商和平台方的角色。”黄鹏表示。

那么碧桂园服务收购项目后的运营、消化能力如何？

从收购城市纵横后的一系列运作可窥端倪。

黄鹏在业绩会上表示：我们把电梯资源梯媒进行整合，现在已经形成300万个梯媒的资源，同时还有灯箱广告，有上万个灯箱广告，而且还有一些道闸、道旗这些广告还在开发，随着我们社区的成熟、规模的扩张，我们自己的面积、人口基数也在扩大，这些在未来还能驱动增长。

此外，他表示，碧桂园服务有一套成熟的运营机制、考核机制、奖罚机制、分配机制，从目前已经完成的收并购业务来看，我们实现了较好的融入，业务的融入、团队的融入、文化的融入。同时，我们有良好的人才梯队建设。

品牌拓展占比超收并购

尽管今年开年，碧桂园服务便以49.64亿元的代价收购蓝光嘉宝（股票代码：02606.HK）65.04％股权，拿下了开年首宗上市公司之间的收购。但从此次业绩会上碧桂园服务方面的态度来看，未来规模拓展方面，相比收并购，其似乎更倾向于独立第三方项目拓展。

资料显示，2020年碧桂园服务项目来源主要通过三个渠道：碧桂园集团、品牌拓展、收并购，总的合约新增面积是1.36亿平方米，合约总面积达到8.21亿平方米，另外还有三共一业的物业部分，8517万平方米，供热有4200万平方米，城市服务现有储备合约面积是在管面积的1.17倍。

值得注意的是，新增合约面积中，品牌拓展取代收并购成为新增合约面积的重要来源。

资料显示，2020年碧桂园服务总的品牌拓展超过7000万平方米，来自于合同拓展的达到53.3％，来自于收并购的只占11.5％，新增的外拓中非居业态的比例和居住业态的比例大约是1：1的关系。

其中，基础物业管理中独立第三方开发的合同面积达到2.5亿平方米，占总合约的30.4％，并且由第三方开发的项目单价达到了2.31元／平方米。

“品牌拓展对于资金的占用更少，同时利润提升的空间更大。”一位物管企业投资部经理表示。

此次业绩会后爆出的拟将蓝光嘉宝从联交所除牌消息，让两家上市物企同时上了热搜。人们的不解之处主要围绕两个点：一、碧桂园服务为何不同时保留两个上市平台；二、蓝光嘉宝的命运走向。对此，IPGLOBAL中国区首席经济学家柏文喜在接受物业中国采访时表示：此举一方面是因为碧桂园服务要做规模效应，另一方面是解决合并之后同业竞争的问题。

一位TOPO10物管企业总经理则认为：将蓝光嘉宝变为上市主体下属子公司，内部账务处理，业务衔接也更方便一些。另一方面，上市公司市值维护每年费用很高，从成本角度考虑也没有必要保留两个上市主体。