尽管刚刚交上2020年“踩线”达标的业绩成绩单，但旭辉控股对新年度的规模扩张不掩“野心”。在3月25日下午举办的线上业绩发布会上，旭辉控股董事局主席林中对外宣布了“2021年2650亿元”的合约销售目标，同比增长15％。此外，旭辉控股对“第二主业”——商业地产的期望值也被“拉满”，旭辉方面计划在发展商业上的租金收入实现每年50％的增长。面对渐趋激烈的市场竞争及地产调控升级的潜在风险，踩中“一道红线”、仍居“黄档”的旭辉，更大的规模野心靠什么支撑？

去年签约回款率92％

新年度计划冲击2650亿

按照旭辉控股此前定下的“2020年度2300亿元”的销售计划，该公司“踩线”完成2020年销售目标。不过，在业绩“踩线”达标之外，该公司的其他财报指标如收入及利润，表现均好。

财报数据显示，2020年旭辉在营收和利润指标上实现双增：2020年，该公司实现营业收入718亿，同比增长27％；利润方面，首次突破百亿大关，2020年调整后毛利率25.1％，归母核心净利润率11.2％。具体来看，2020年旭辉控股实现净利润119亿，同比增长29％；归母核心净利润80亿，同比增长16％，归母核心净利润率11.2％。

“有质量的增长”、“有回款的销售”，则又一次成为旭辉业绩会上的关键词。据旭辉方面透露，2020年全年该集团签约回款率为92％，销售去化率达70％。

“从业务层面来看，2020年面对疫情，我们没有调整全年度目标，全力以赴地在疫情后快速恢复生产和销售，而且在后续销售的过程中，仍然关注销售质量。所以，我们的销售合同金额仍然达到了年初承诺预定的目标——2300亿，达成了合同销售面积1539万平方米。同时，我们的销售去化率也达到了70％。”在旭辉控股CEO林峰看来，无论是从去化率、回款率还是利润率来看，旭辉2020年的销售都呈现出了“有质量的增长”。

谈及新年度展望，旭辉控股董事局主席林中则对外宣布，2021年旭辉的整体销售目标是2650亿元，同比去年保持15％的增长，今年可推货值4000亿元，全新项目超过69个，上下半年推盘节奏相对比较均衡。

据林中介绍，今年主要推出的货值在一二线城市，其中一二线城市和准二线城市占了86％，主要城市的一些明星项目会被陆续推出。“这些项目都是销售非常好的，也是原来地价比较高的，都是供不应求的地方。相信一定会有非常好的销售成绩。”

“2020年旭辉新增货值中长三角和长江中游城市群为主力，未来发展的稳定性会表示更为突出；但大湾区的布局力度相对较弱，是五大城市群中新增货值最少的。”行业专家北京商报记者表示，从企业后续发展来看，长三角依然是重中之重。

财报数据显示，截至2020年末，旭辉控股土地储备总建筑面积约为5650万平方米，集团应占土地储备建筑面积约为3080万平方米。2020年，旭辉新增土储总建筑面积1307万平方米，支付权益地价555亿，权益比63％。其中，长三角城市群新增货值616亿，京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群、分别新增货值187亿、134亿、154亿、387亿。

脚踩一道红线

资产负债率72.5％超出阈值

据行业监测数据，以上市房企公布的2020年中期业绩数据为准，居于“黄档”的房企共有28家，其中绝大多数房企踩中了“资产负债率大于70％”这道红线，旭辉控股就是其中之一。在2021年的年报披露季，多家房企均亮出了降档的成绩单，旭辉控股在过去一年的降负债成效如何，备受外界关注。

数据统计，依照“三道红线”融资新规，旭辉控股剔除预收款后的资产负债率为72.5％，较上年同期下降约2.3个百分点，仍超出阈值；净负债率为64％，较2019年同期下降约1.6个百分点；非受限现金短债比为2.73，较上年同期提升约0.63。

业内专家表示，旭辉控股2020年度指标一项超阈值，保持“黄档”行列。

据了解，根据“三道红线”规定，房企一项“踩线”，为黄色档，有息负债规模年增速可放宽至10％。有业内人士直言，对于处于第二个“五年计划”、有意实现行业位次提升的旭辉而言，这也在一定程度上意味着借助杠杆实现规模扩张的路径有所受限。

尽管旭辉方面表示，现阶段业绩增长更多的是依赖企业内生的杠杆——经营杠杆，通过经营杠杆来驱动企业规模的增长，不过该公司管理层还是对“三道红线”降档进行了明确表态：以最快的速度进入到“三条红线”的绿档。

“现阶段，我们需要进一步努力的，就是我们剔除预收账款后的资产负债率，目前是72.5％。我们旭辉的管理层也是有信心，我们以最快的速度进入到三条红线的绿档。”旭辉控股CFO杨欣在业绩会上说道。

房地产主业之外

商业地产发展仍处起步期

在连续几年喊出“有质量的增长”后，对于旭辉控股这家近年来屡现组织架构调整与变革的企业而言，销售规模仍是第二个“五年计划”期间重点追求的指标。

据了解，2021年是旭辉集团第二个“五年计划”的收官之年。“二五战略”指的是，到2021年实现3000亿元销售业绩，行业TOP8。不过，根据旭辉方面的最新表态，基于市场及企业“长期主义”的发展考量，旭辉2021年的整体销售目标最终被定在了2650亿元。

值得一提的是，尽管整体销售目标与此前规划存在一定出入，但2021年旭辉控股对“第二主业”——商业地产的期望值被“拉满”。林中于业绩会上表示，预计未来旭辉在发展商业上的租金收入实现每年50％的增长。此外，林中还透露，旭辉集团每年大概会有10％的拿地资金可以投在商业项目上，今年计划新增商业项目15至20个之间。

旭辉方面将2020年视为该集团商业“出发的元年”。据了解，旭辉在2019年7月5日成立旭辉集团商业地产管理总部，统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。该业务由旭辉集团总裁林峰直管，旭辉集团副总裁、原旭美商业总经理王寿庆担任副总裁。这一调整，也被业界看作旭辉提出布局商业地产以来迈出的最大一步。

“可能10年后你再看旭辉，就和香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租业务。”在2019年3月举行的2018年度业绩会上，林中曾公开表态对商业板块业务的看好，称未来旭辉商业版块的收益将占据旭辉的半壁江山。

不过，从最新的财报数据来看，2020年旭辉在发展商业方面虽然有所斩获，但距离收益占据集团总收入的“半壁江山”尚有很大距离。据悉，2020年，旭辉获取了12幅商业综合体。

对于发展商业的现有规模，旭辉管理层于业绩会上介绍称，这12幅商业综合体大部分紧邻轨道交通沿线，贡献可售货值超465亿，销投比近3倍，高于招拍挂市场。此外，还对外披露了旭辉商业板块的进展情况：截至目前，储备商业综合体30余座，总建筑面积超237万平方米，其中在一线城市布局超70万平方米。

“目前我们手上有20个在开发的项目，今年大概会竣工交付6个，明年7个，后年至少7个，2023年交付投入可以收租的是7个。相信从2021至2023年旭辉租金增长率应该是维持50％以上，至2023年租金应该可以超过20亿元。”就商业项目的预期租金收入，林中如是说道。

而除了加大计划新增商业项目的数量，进入2021年，旭辉方面似乎也有意发力商业项目开发。据悉，2月5日，旭辉集团与华熙集团签署战略合作框架协议，双方将共同对“华熙LIVE·五棵松”进行开发运营。此后企业于2月24日发布的公告显示，旭辉中国拟透过北京五棵松文化体育中心有限公司以50：50股权比例合组合营企业，与民航房地产合作经营华熙LIVE·五棵松项目，即以25.64亿元的代价获得五棵松项目50％股权。

“从我们整体租金增长的规划来看，未来3年，我们非常有信心年化的租金增长率会超过50％。我们会持续提升我们经常性的收入，确保收入和利润的稳定性。我们希望致力成为投资级的民营企业，这就是我们的目标。”林峰补充道。

不过，专家看来，发展商业项目虽说是当前住宅类开发商转型的一个重要领域，但商业地产的操盘模式同传统的房地产开发业务模式并不一样，所以企业在投资方面还是需要谨慎。“建议企业要注意研究商业地产的周期规律，尤其是后疫情时代下的商业零售机会。”