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这两个城市是广州和南京。

1

先看广州——

说广州之前，我们先说一下东莞。

2月27日，东莞楼市出台“莞六条”，主要方向是延长社保，提高首付，堵死假离婚。

这个政策会有楼市产生怎样的影响暂且不轮，但却引发了巨大的争议和讨论：

一方面被指政策出台得比较晚。

众所周知，2020年全国楼市涨幅第一的城市是东莞，上涨47%。

深圳才排第二，涨了34%。

想想看深圳楼市前后经历了多少次调控，到最后连中介的朋友圈都管控上了。

而东莞现在才出政策？

另一方面，相对东莞楼市的涨幅和疯狂，此次的政策力度不够刺激，杀伤力不大。

许多人质疑，为什么不加税？为什么不出指导价？为什么不严查经营贷等等。

这也难怪有人猜测这个政策不是真的想让楼市冷静，而有可能引发新一轮上涨。

当然，我们后续也跟进东莞调控的热点，有个预判是此次调控仅仅是个开始，别急！后面还有。

我说东莞这个例子是想说什么呢？

相比东莞，还有一个城市更让人有点抓挠。

它，2020年至今市场很火，房价涨幅很大。这个城市就是广州。

广州一线房地产市场究竟怎样？在广州看房的朋友们应该是最清楚的。

新房抢、二手房跳涨，板块轮动、迎来补涨普涨，大概就是当下广州楼市最真实的写照。

而这种情况是从什么时候开始的呢？和东莞启动的时间差不多，大概也是在2020年3月。

和东莞一样，广州楼市上涨的逻辑，也和深圳有巨大的关系。

但有一点不同的是，相比东莞的跟随，广州和深圳之间更多的是溢出和比价的关系。

可是到目前为止，广州出了严查楼市乱象，严查经营贷等监管措施，但，还没有像深圳、东莞这样的楼市调控加码政策出来。

这也是当下楼市最大的悬疑：

广州什么时候出调控加码政策呢？

会不会像有些城市一样出一些不疼不痒政策，不但不能压制楼市，反而助长楼市的不理性呢？

大概率是不会了。

因为有深圳的珠玉在前。

事实上，深圳在祭出楼市大杀器之前，每一次补丁政策都切中要害。但无奈深圳房价上涨预期太强烈。

所以深圳直接上手管控了二手房的挂牌价和按揭评估价，直接打在房价的七寸上，绝了上涨的念想！

按照目前广州市场的热点，出一些杀伤力不大的政策还不如不出，毕竟在房住不炒的大正方针下，广州当下也是在拿捏尺度，当下是敏感期，出小政策反而引发市场反弹；出大政策，又觉得没到时候，所以干脆什么都不做。

这也是广州执政者的高明之处。

任外界雷电交加，我依然按照自己的节奏走。

所以广州一定是要么不出政策，要么救出大政策的，拭目以待！

2

再看南京——

牛年的春节刚过，强二线城市南京就出台了一个重磅政策。

2月18号，南京市政府公开了一个全名叫做“市政府办公厅关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见”。

很明显，这是一个千万级别的大城市抢人的政策。

这个政策是针对南京当下存在的人口问题的——人口流入缓慢，呈现老龄化。在过去的5年中南京新增人口也只有28.95万；常住人口在全省的占比，南京只有10.53%；2019年新增小学生只有2.45万。

从这个落户实施意见看，南京抢人的野心很大。在浦口、六合、溧水和高淳这四个区，只要持有6个月以上的社保，就可以获得这四个区域的户口。这对周边的安徽人吸引力是很大的。

同时这个政策里还有一个互认、可认和探索互认的措辞。

比如南京放开对苏州居住和社保年限累计的互认；

可认指的是对于整个江苏省内的其他城市，其居住和社保年限拿到南京来，南京都认。

互认指的是长三角城市群内达到某个标准南京认，具体标准还没有公布。

另外，这个政策也是为了配合南京的都市圈计划，提升首位度。

虽然这个政策的重点不是楼市，但最终在短期内，影响最为剧烈的一定是楼市。

这个政策相当于将过去四区的24个月的社保放松为6个月。

往前看，第一个用这个政策的是广州的黄埔区，将过去满足条件人员的60个月社保降为了6个月，这才点燃了广州这一轮行情。

可以预料的是，南京的政策是否会点燃南京这一轮的行情，就看后续跟进的政策了。

但是无论如何，南京的市场已经启动了。

3

南京在北上深杭频繁政策加码的时候，却反响操作降低落户门槛，来了就是南京人，来了就能买房。

这一点像不像2019年的广州，像不像去年底广州的样子。

想想看也不难理解，从珠三角到长三年，从上海、杭州再到南京，这是南京这个城市在三大城市群该有的排面。

我们之前讲过2021年将会是五种调控模式共存的一年，这种情况也是多年不遇，前面没有，未来可能成为常态。

1、深圳：严控，重点在绝了炒房的念想。

2、上海：降温，重点在“疏导”。

上海的调控方式，大概率会成为2021年热点城市调控学习的榜样：一手保护刚需首套，抑制投资，一手疏导需求、防止普涨过热！

3、北京：警示，重点在“严查”

4、广州：收紧，重点在“等”。

当下的广州政策面并没有开始收紧。那是因为广州楼市虽火，房价虽涨，但并没有踩到调控红线，都还在合理可控的范围。

至于这条红线究竟在哪里！只有官方才会有答案。

但不可避免的是，随着市场量价累积，迟早会碰到调控的红线。

因此，可以确定的是，接下来广州会依据楼市的实际情况出台相应的政策，大概率也是先从抑制投资入手，参照深圳和上海。

所以广州买房的的朋友注意：

1、刚需无房一定会受到优先照顾。

2、大概率会有政策误伤改善或者二套。也就是如果你是中间层要早做打算。

3、南京：放松，重点就是放松。

南京，基本上就是2020年的广州。

所以，今年大家一定要多关注二线城市的政策面，凡是逆向放松的都要注意了，接下来可能就轮到他表演房价上涨了。

这五种方式也将是2021年楼市调控的五种常态。

对于房价上涨预期高涨，久调无效的城市，房住不炒就是最高准则，漏洞一点一点补上，不给炒房一点余地。

这个时候就需要深圳的严控。今年的广州、上海很有可能会转变为深圳模式。

对于房价上涨动力强劲，内需驱动的城市，需要打破房价短期暴涨预期。因此调控首要稳准，但重点在疏导需求。这个时候就需要上海模式，今年北京、杭州很有可能会跟进上海的模式。

对于房价蠢蠢欲动的城市，特别是在持续阴跌数年刚有回暖，楼市还处在敏感时期，既不能一棒子打死，也不能听之任之。这个时候就需要北京的严查。比如、武汉、成都、苏州、天津、西安、南京、重庆等。

但同时，以二线城市为主的，会有越来越多的城市跟进南京模式。比如郑州、济南、石家庄、天津、成都、武汉、苏州等。

那有些人说，为什么有些城市出现两次，因为调控是有交叉的。

总的来说，这五种调控模式对应一轮楼市行情的五个阶段，因此想要预判解你所在城市处在一轮楼市行情的什么阶段，对于以上五种模式，看当下政策即可。