近期，沪深交易所、证券业协会正式颁布了公募REITs业务的配套规则，一共有7个文件，这也意味着REITs离我们越来越近了。

那么REITs到底是什么，这次配套规则又讲了哪些内容呢?今天，微淼商学院就给大家仔细分析一下。

什么是REITs?

REITs一般是指房地产信托投资基金，简单来说，REITs就是代理客户投资房地产的基金。不过与国外REITs不同的是，中国版REITs主要投资基础设施建设。

也就是说，中国版REITs募集的资金只能投资于基础设施建设项目，不能投资公寓、购物中心等商业房地产，也不能投资民用住宅。

REITs的最大特点是高分红，收益也比较稳定，是一款非常适合普通人投资的理财工具。

虽然它目前还没有上市发行，但随着配套规则的落地，相信上市的日子也不会远。

中国版REITs该如何购买?

我们先来说说如何购买。配套规则规定，第一次购买REITs的普通投资者，要在购买前，签署风险揭示书，简单来说就是让大家了解风险之后再购买。

购买的方式有两种，一种是通过场内账户认购，也就是在券商APP中认购，等REITs上市后就可以交易了。另一种是通过场外账户认购，比如通过银行、基金公司等渠道认购。这种方式的缺点是交易不方便，上市后想卖出，需要先转托管到场内证券经营机构后，才可以参与场内交易。

REITs有哪些风险?

接下来就是大家比较关心的风险问题了。配套规则规定，REITs80%以上的资产，用于投资基础设施，产生稳定的现金流。

同时，REITs每年还要至少拿出90%的净利润分红，所以收益方面有一定的保障。

REITs上市后，会有涨跌幅限制，上市首日的最大涨跌幅为30%，之后变成10%。

也就是说，上市当天，最高只能涨30%，最低也只能跌30%，之后在上下10%的区间波动，不会超过这个幅度，能有效避免一些过度投机情况的发生。另外，配套规则对REITs投资的项目也有严格规定，具体要求如下：

除了上述条件外，配套规则还对投资项目的现金流、运营情况作出了规定，运营情况不好，现金流较少甚至为负的，都会被拒之门外。

当然啦，也不是说REITs一点风险没有，我们在投资REITs时可能面临一些风险。首先是价格波动风险，跟我们投资普通基金一样，REITs同样有涨有跌，需要用户自行把握;其次是项目运营风险，有些项目在运营过程中可能会出现问题，就像一些公司经营不善一样;第三是流动性风险，REITs在大陆属于首次发行，市场较小，大众认知程度也不高，可能存在一定流动性风险;第四是税收等政策调整风险，REITs在资产转让、项目公司股权转让时可能会产生一些税收问题。

总体来说专注于基础设施的中国版REITs过于复杂，不适合初级投资者直接切入，尤其是在试点初期，还是更建议通过产品形式，由专业的机构代为投资。但反向思考，作为一种新的投资产品，很多人认为第一批推出的REITs项目应该是已有竣工项目里比较优质的，风险收益性价比可期。