核心观点：

12月市场整体销售热度处于年内次高水平。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，37城2020年12月新房销量同比增速为12.3%，较11月增速增加1.1pct，12月市场整体销售热度处于年内次高水平，全年的销售热度持续不退，表现出较强的韧性；1-12月新房销量累计同比为-1.3%，降幅较上月收窄1.4pct。12月单月一、二、三线成交量同比分别为55.2%/-2.6%/17.5%，较上月成交增速分别+6.0pct、-0.5pct、+4.9pct，一、二、三线累计成交量同比分别为12.6%/-10.2%/4.6%。全年来看，一线城市销售表现最好、三线次之、二线最弱。

房地产贷款集中度管理新政影响可控。根据我们测算，该政策对地产贷款总量的影响偏中性，截至2020年年中，大型银行（第一档）房地产贷款占比均未超标，而且大型银行房地产贷款总量占行业总量比例较高，仅建设银行及邮储银行按揭贷款占比略高于标准，但均不超过2个百分点；中型银行及小型银行部分银行需要调整相关贷款比例，但其体量占比不高，对房地产行业总体贷款增量的影响有限。根据我们详细拆分测算，对房地产行业的影响在可控范围，有利于龙头企业，加速行业出清。

“房住不炒”总基调延续，支持城市更新和租赁住房的发展。12月21日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，会议要求2021年要重点抓好以下工作：1）全力实施城市更新行动；2）稳妥实施房地产长效机制方案，；3）大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题，等等。内容与12月12日召开的中央经济工作会议对房地产的表述一脉相承。中央经济工作会议的对房地产的总基调依旧是“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展，未提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时还提到实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造。

LPR连续8期持平，估值处于历史低位。11月20日，全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续8期持平。12月我国首套房贷利率为5.23%，较上月下降1BP。截至2021年1月7日，房地产行业PE(TTM)为8.0X，低于1年移动均值8.7X，低于3年移动均值10.0X，房地产行业PB（整体法，最新）为1.1X，市盈率和市净率仍处于10以来的底部区域，未来修复空间较大。

投资建议：当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低，房地产长效机制逐步成形，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，预计2021年政策面保持稳定，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。

我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家、国创高新。