为规范住房租赁市场秩序，维护租赁当事人权益，南京市《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》来了！

针对住房租赁市场存在的发布虚假房源信息、收费不规范、违规“租金贷”、部分企业开展高风险经营活动等问题，南京市房产局、市发改委、市公安局、市市场监管局、 市金融监管局、人行南京营管部、银保监会江苏监管局、市委网信办联合印发了《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》(以下简称《通知》)，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

《通知》坚持问题导向，从机构登记和开业、房源发布、合同网签备案、服务收费、房屋安全、租金收付、行业自律、部门联合监管等八个方面做出具体规定。

《通知》具体内容

一

严格机构登记和开业管理

01

规范登记管理

要求1

在宁从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套(间)以上的单位或个人，应依法办理市场主体登记。

其中，从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”；从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”，已办理市场主体登记的，其经营范围包括“住房租赁经营”或“房屋租赁”，可不再变更。

要求2

住房租赁机构注册地与实际经营地不一致的，应在迁入新的经营地起30日内，办理注册地址变更手续。

要求3

严禁从业人员以个人名义自行承接住房租赁业务。

02

加强开业管理

要求1

房地产经纪机构、住房租赁企业开展租赁业务前，应向市场主体登记住所地的区房产管理部门办理经纪机构备案或租赁企业开业报告手续，通过南京市房屋租赁服务监管平台(以下简称“租赁平台”)或服务窗口办理。

要求2

已备案或开业报告的相关机构及其从业人员名单在房产管理部门门户网站等渠道公布并实时更新。

二

加强租赁房源发布管理

03

加强市场主体信息核验管理

房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，应向房产管理部门获取主体资格需验信息。

相关从业人员承接租赁业务前，应当核对委托人和房屋产权信息。

提供住房租赁信息发布服务的网络信息平台经营者应当依法履行联网备案责任，对信息发布者的真实身份信息负责；

应依据已备案或开业报告的相关机构及其从业人员信息，核验租赁经营主体资格；

对发布10套(间)以上转租或代理房源信息的单位或个人，应当核实发布主体经营资格；

不得允许未备案或开业报告、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员发布房源信息。

对一次性承租5套以上的承租人，网络信息平台经营者应将信息及时向相关部门通报。

04

落实房源真实性管理

对外出租、受托出租房屋的相关主体，应对其房源信息真实性、合规性、有效性负责；开业前应当申领租赁平台账号，用于发布房源、租赁合同网上签约和申请备案等；在经营门店、网站、APP等渠道发布出租房源信息时，应包含房源核验码、房源位置、用途、面积、图片、价格等内容，同时，应载明房源发布机构、门店及人员信息。

房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，应通过数据接口、房源核验码等方式向房产管理部门获取房源需验信息，对发布房源的房屋权属进行核验。

05

动态监管房源发布

网络信息平台应实现对不同主体发布同一房源信息的合并展示，同一主体不得重复发布同一房源；及时撤销已成交或超过30个工作日未维护的房源信息。

房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及出租、转租、代理住房的单位或个人，在不同渠道发布同一房源信息应保持一致，已成交或取消发布的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。

对提供虚假材料、虚假信息等违法情形及存在“高进低出”“长收短付”高风险经营行为的信息发布者，网络信息平台经营者应当保存相关记录，主动采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，维护网络经营秩序，并向房产、网信、市场监管、公安等部门报告，按照相关部门要求限制或取消其发布权限。

三

落实租赁合同网签备案

06

规范使用租赁合同

租赁合同网签备案应使用政府部门监制的南京市房屋租赁合同示范文本，规范租赁经营行为，保障租赁当事人合法权益。

07

实行租赁合同网签备案制度

房地产经纪机构、住房租赁企业应登录租赁平台或通过系统对接方式办理合同网签、登记备案或实时报送租赁合同信息，符合备案条件的应即时网签备案。由房地产经纪机构、住房租赁企业提供租赁服务或房屋的，应由其申请办理网签备案。

未按要求办理房屋租赁登记备案或报送租赁合同信息，仍继续从事住房租赁经营活动的企业将作为重点监管对象，相关部门应将加大现场检查频次，对违法违规行为依法查处。

四

严格规范租赁服务收费

08

规范租赁机构收费

房地产经纪机构、住房租赁企业等经营主体，收费应明码标价，出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，由当事人签字确认。

经纪机构不得赚取租金差价、收取续约合同佣金。住房租赁企业不得违反合同约定，拖欠房屋业主租金，擅自提高承租人租金；租赁合同期限届满或解约时，除冲抵合同约定的费用外，住房租赁企业应及时退还承租人剩余租金、押金等。

09

配套生活服务约定

住房租赁企业等经营主体接受委托提供住房租赁配套生活服务的，应与承租人另行签订生活服务协议，约定相关服务内容和收费标准。

相关主体应提供与收费标准相匹配的生活服务，不得以此为名变相收取租金。

五

加强租赁房屋安全管理

10

落实安全主体责任

住房租赁企业、出租人、承租人应当按照《市政府办公厅关于加强群租房安全管理工作的意见》，落实宣传、使用、治安、消防等安全责任，发现出租房屋安全隐患应当及时消除。

成套出租房中除非亲属关系人员共同居住外，人均居住建筑面积标准不得低于15平方米。

住房租赁机构应当编制房屋使用说明书，告知承租人房屋及配套设施的使用方式和注意事项。

11

规范改造出租房

改造非住宅类房屋用于出租居住的，应按照《南京市市场化租赁住房建设管理办法》《南京市存量房屋改建为租赁住房办理实施细则(试行)》等文件规定，办理相关审批、验收手续。

在具备直接天然采光和自然通风条件、保障房屋结构安全的前提下，住宅起居室(厅)可改造用于出租居住，改造后不得影响人员疏散、逃生和消防救援。

住房租赁企业等相关主体对出租住房进行改造或者装修的，应当取得产权人书面同意，使用的材料和设备应符合国家和地方标准，装修后的空气质量应当符合国家有关标准。

六

加强租赁机构租金收付管理

12

施行租赁机构租金银行监管

以代理经租和转租方式开展住房租赁经营活动的住房租赁机构，应在房产管理部门、人行南京分行营管部、银保监会江苏监管局指导下，与驻宁商业银行签订住房租赁资金监管协议，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金。

住房租赁机构应在经营场所、房源发布平台、租赁合同中明示专户信息和租金收付方式。承租人向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的，住房租赁机构应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，同时缴纳与经营规模匹配的风险保证金；承租人向住房租赁机构支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定租金和押金是否存入监管账户管理。

存入监管账户的租金在住房租赁机构、承租人和监管银行签订三方住房租赁资金监管协议生效后的次月初按月划转给住房租赁机构。

对拒不执行相关规定的，房产部门将会同网信部门暂停其在网络信息平台发布房源权限，市场监管部门依照《江苏省工商行政管理系统黑名单管理制度》，将相关主体列入黑名单，并采取惩戒措施。

13

规范租赁消费金融业务

严禁住房租赁企业等相关主体通过自办金融或与其他机构合作，为租房违规加杠杆提供产品和服务。

住房租赁企业等相关主体不得以租金分期、租金优惠等名义诱导、隐瞒、欺骗或强迫要求承租人使用“租金贷”。

银行业金融机构要审慎、规范开展“租金贷”业务，确保业务合规、风险可控、权责明确，已发生的“租金贷”业务应在2020年12月31日前向金融监管部门备案。

七

强化行业自律管理

14

完善租赁行业自律经营

市住房租赁协会和房地产经纪协会应制定完善行业执业规范和行为准则，组织开展住房租赁从业人员教育培训，发布租赁行业风险提示，促进从业机构和从业人员守法经营、诚信经营。

15

建立健全纠纷调处机制

房地产经纪机构、住房租赁企业等相关主体应建立投诉处理机制，主动对接相关部门、属地街道及行业组织，承担租赁纠纷首要调处职责，积极处理12345政务热线投诉，妥善化解涉企矛盾纠纷。

八

强化部门联合监管

16

建立部门联动机制

房产、发改、公安、市场监管、金融监管、网信等部门要强化部门联合监管、联合惩戒，建立住房租赁市场监管协同机制。江北新区管委会、各区政府要加强组织领导，充实力量，落实辖区住房租赁市场管理主体责任；充分发挥街道社区作用，将住房租赁管理纳入基层网格化管理。

17

明确部门职责

市房产管理部门

市房产管理部门强化住房租赁行业监管，建立完善房屋租赁服务监管平台，建立房源发布核验、租赁合同网签备案制度，建立租赁机构信用管理办法；会同金融监管部门施行住房租赁租金银行监管制度；建立房源核验基础数据库及从业人员数据库，为房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台等相关主体提供房源核验信息服务；按属地管理原则，各区房产(住建)部门根据市场监管部门提供的租赁企业信息，加强日常监管。

各区房产(住建)部门

各区房产(住建)部门做好辖区住房租赁市场日常监管，督促房地产经纪机构、住房租赁企业等经营主体使用租赁合同示范文本办理网签备案；对辖区内采用收取时间跨度超过三个月租金、服务费及“租金贷”形式的住房租赁机构，会同金融监管部门督促其落实租赁资金银行监管；各区房产部门会同市场监管、金融监管等部门，结合“双随机、一公开”监管工作要求，加强检查；对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业等相关主体，采取约谈、告诫、暂停网签备案、发布风险提示等措施依法依规查处。

发改、房产部门

发改、房产部门会同有关部门、房地产行业组织建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，将住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员以及出租人和承租人的诚信记录纳入全国信用信息共享平台，并对违法违规住房租赁企业等相关主体、法定代表人及负有直接责任的负责人、高管实施联合失信惩戒。

市场监管部门

市场监管部门依法落实企业主体登记制度，查处房地产经纪机构、住房租赁企业等相关主体捏造、散布涨价信息哄抬价格、囤积居奇等价格违法行为，查处无照从事住房租赁经营活动、注册地与实际经营地不符以及实施垄断协议和滥用市场支配地位的违法行为；配合房产部门建立高风险经营主体负责人工商注册信息通报制度，配合实施住房租赁经营主体违法违规联动惩戒机制。

金融监管部门

金融监管部门加强住房租赁金融业务监管。人行南京分行营管部在职责范围内，指导商业银行开展住房租赁金融业务；银保监会江苏监管局负责查处所监管的辖内商业银行开展“租金贷”业务中的违规行为；市地方金融监管局加强对小额贷款公司等违规提供“租金贷”行为进行规范。

公安部门

公安部门加强出租房治安管理，指导住房租赁企业等相关主体落实治安主体责任，开展经常性的治安检查；依法查处合同诈骗等违法犯罪行为。

网信部门

网信部门做好舆情监控和舆论引导，指导属地网络信息平台落实主体责任，配合房产等部门对违法违规的房地产经纪机构、住房租赁企业等相关主体依法处置。

18

加强投诉处理和舆论引导

各区、各部门应畅通投诉举报渠道，加强与12345政务热线协同，及时调查处理涉企租赁投诉举报，对涉企租赁合同纠纷，引导企业与当事人沟通协调、妥善处理；实行住房租赁网格化管理，发挥街道社区等基层组织作用，化解租赁矛盾纠纷。各区应及时充分运用网络、电视、报刊、新媒体等渠道，加强宣传报道，营造遵纪守法、诚信经营的市场环境。发挥正反典型的导向作用，及时总结推广经验，曝光典型案例，发布风险提示，营造住房租赁市场良好舆论环境。

《通知》解读

针对住房租赁市场存在的发布虚假房源信息、收费不规范、违规“租金贷”、部分企业开展高风险经营活动等问题，近日，南京市住房保障和房产局、市发展改革委员会、市公安局、市市场监督管理局、市地方金融监督管理局、人民银行南京分行营业管理部、中国银保监会江苏监管局、中共南京市委网信办联合印发了《关于进一步加强全市住房租赁市场监管规范市场秩序的通知》(以下简称《通知》)，规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。

Q

《通知》出台的背景是什么？

近年来，在大力培育和发展住房租赁市场一系列政策措施的引导下，住房租赁市场快速发展，为解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题发挥了重要作用。但在市场培育发展的同时，部分经营主体不够成熟、经营模式不可持续，陆续出现一些“托管式”住房租赁企业不规范使用“租金贷”，通过“高进低出、长收短付”经营模式建立资金池后因资金链断裂而停运的问题，引发广泛关注，影响社会和谐稳定。特别是在相关法律法规尚不够健全的情况下，亟需通过出台规范性文件，在鼓励和支持住房租赁企业发展的同时，在规范和监管企业经营行为上下更大功夫，通过强化源头治理，推动我市住房租赁市场实现平稳健康有序发展。《通知》突出问题导向，强化有效监管，将整顿规范住房租赁市场秩序的成果制度化、常态化。

Q

《通知》主要内容是什么？

《通知》坚持问题导向，从机构登记和开业、房源发布、合同网签备案、服务收费、房屋安全、租金收付、行业自律、部门联合监管等八个方面做出具体规定。

Q

《通知》中关于房源发布方面的创新性亮点有哪些？

在房源发布方面，一是要求房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台不得允许未备案的房地产经纪机构、未开业报告的住房租赁企业、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的房地产经纪机构、住房租赁企业及其从业人员发布房源信息；

二是在经营门店、网站、APP等渠道发布出租房源信息时，应包含房源核验码；

三是房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，应通过数据接口、房源核验码等方式向房产管理部门获取房源核验信息，对发布房源的房屋权属进行核验。

Q

《通知》中对高风险住房租赁企业有哪些监管措施？

对采取“高进低出”(支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金)、“长收短付”(收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期)高风险经营模式，长期以来因缺乏量化指标而存在监管盲区，《通知》中提出了针对性的政策措施，对支付租金周期超过三个月的租赁机构进行“强监管”。

承租人向住房租赁机构支付租金周期超过三个月的，住房租赁机构应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，同时缴纳与经营规模匹配的风险保证金；承租人向住房租赁机构支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定租金和押金是否存入监管账户管理。

Q

《通知》中对拒不服从租金监管的机构有哪些监管措施？

对拒不执行相关规定的，房产部门将会同网信部门暂停其在网络信息平台发布房源权限，市场监管部门依照《江苏省工商行政管理系统黑名单管理制度》，将相关主体列入黑名单，并采取惩戒措施。

Q

《通知》是如何构建住房租赁市场联合监管工作机制的？

《通知》进一步明确了房产、市场监管、金融监管、公安、网信等相关部门和属地政府的工作职责，通过强化部门联合监管、联合惩戒，建立住房租赁市场联合监管机制。

江北新区管委会、各区政府：落实辖区主体责任，将住房租赁管理纳入基层网格化管理。

市房产管理部门：从建立数据库和监管平台、房源核验、合同网签备案、主体信用管理、租金监管等五个方面强化行业监管。

各区房产(住建)部门：落实网签备案、租赁资金银行监管、“双随机、一公开”检查等三项制度，做好辖区住房租赁市场日常监管。对不具备持续经营能力、扩张规模过快的住房租赁企业等相关主体，采取约谈、告诫、暂停网签备案、发布风险提示等措施依法依规查处。

发改、房产部门会同有关部门、房地产行业组织：建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

市场监管部门：依法落实企业主体登记制度，查处价格违法、无照经营、注册地与实际经营地不符、实施垄断协议、滥用市场支配地位等五类违法行为；配合房产部门建立高风险经营主体负责人工商注册信息通报制度和实施主体违法违规联动惩戒机制。

人行南京分行营管部：指导商业银行开展住房租赁金融业务。

银保监会江苏监管局：查处所监管的辖内商业银行违规 “租金贷”。

市地方金融监管局：规范小额贷款公司等违规提供 “租金贷”行为。

公安部门：加强出租房治安管理，指导相关主体落实治安主体责任，开展治安检查；依法查处合同诈骗等违法犯罪行为。

网信部门：做好舆情监控和舆论引导，指导属地网络信息平台落实主体责任，配合房产等部门对违法违规主体依法处置。